Stawka VAT na sprzedaż nieruchomości posadowionej na cudzym gruncie

Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 29 marca 2018 roku nr 0112-KDIL2-3.4012.25.2018.2.WB

Sytuacja Podatnika

Wnioskodawca zamierza sprzedać nakład w postaci murowanego pawilonu handlowego usytuowanego na gruncie Miasta. Zainteresowany zakupił w 1996 r. nakłady – bez VAT, w postaci pawilonu handlowego na gruncie należącym najpierw do Spółdzielni Mieszkaniowej, a później w 1999 r. grunt pod pawilonem Wnioskodawcy przejęło Miasto. Od 1996 r. Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą do zakończenia jej w 1999 r., i nie był wtedy płatnikiem podatku VAT – był podmiotowo zwolniony. Pawilon był od 1999 r. wynajmowany nieprzerwanie do 2017 r. osobie trzeciej. W czerwcu 2008 r. Zainteresowany otworzył nową działalność gospodarczą wybierając opodatkowanie VAT w miejscu zamieszkania, z pawilonu korzystała inna osoba. Przez ostatnie 5 lat naprawy pawilonu nie przekroczyły 30% wartości pawilonu. Wnioskodawca posiada tylko umowę cywilnoprawną z 1996 r. Pawilon nie był amortyzowany, Wnioskodawca nie wprowadził go do środków trwałych.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii zwolnienia od opodatkowania sprzedaży nakładów w postaci murowanego pawilonu handlowego posadowionego na cudzym gruncie.

Stanowisko Dyrektora

Aby wyjaśnić wątpliwości Wnioskodawcy w pierwszej kolejności należy ustalić, czy nakład w postaci murowanego pawilonu usytuowanego na cudzym gruncie – w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług – należy traktować jako towar. W tym celu niezbędne staje się odwołanie do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Na podstawie art. 46 § 1 k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. 

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

• grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

• budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

• części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Jak stanowi art. 48 k.c., z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że z punktu widzenia prawa cywilnego nakłady na nieruchomość stanowią część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu. Wszystko to, co zostało trwale z gruntem złączone, stanowi bowiem jego część składową.

W świetle powołanych przepisów należy zwrócić uwagę, że nakłady nabyte przez Wnioskodawcę nie stanowią towaru w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy (tj. w szczególności rzeczy oraz ich części). Przedmiotem zbycia będą zatem nakłady stanowiące inwestycję w obcym środku trwałym. Ww. nakład w postaci murowanego pawilonu nie stanowi bowiem odrębnej rzeczy, a jego sprzedaż skutkuje jedynie powstaniem po stronie Zainteresowanego roszczenia o zwrot poniesionych kosztów na zakup ww. nakładu. Roszczenie to nie stanowi natomiast prawa rzeczowego, a jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu nakładu.

Niemniej jednak podmiot, który zakupił nakłady dysponuje pewnym prawem do tych nakładów i może to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. Wskazać zatem należy, że nakład jest prawem majątkowym, które może być przedmiotem obrotu gospodarczego.

Z uwagi na powyższe stwierdzić należy, że odpłatna czynność zbycia nakładów w postaci murowanego pawilonu handlowego, stanowić będzie odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a tym samym będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy.

W przypadku, gdy ani ustawa, ani przepisy wykonawcze nie przewidują dla danego świadczenia obniżonej stawki bądź zwolnienia, należy je opodatkować według stawki podatku w wysokości 23%.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W cyt. wyżej przepisie ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku dla dostawy towarów w postaci budynków, budowli lub ich części.

W konsekwencji, Wnioskodawca sprzedając nakłady w postaci murowanego pawilonu handlowego nie będzie mógł zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zwolnienie to odnosi się bowiem do dostawy towarów, natomiast czynność sprzedaży nakładów w postaci pawilonu posadowionego na cudzym gruncie, stanowić będzie odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, opodatkowane podatkiem od towarów i usług według stawki w wysokości 23%.

Podstawa prawna: art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.