Stawka VAT od sprzedaży mieszkań z miejscem postojowym/garażem oraz prawo do odliczenia podatku naliczonego

ODPOWIEDŹ

Stawka VAT wynosi 8% dla sprzedaży lokali mieszkalnych do 150 m2 oraz domów jednorodzinnych do 300 m2. Jeżeli miejsce postojowe/garaż nie jest przedmiotem odrębnej własności, nie stanowi samodzielnego obrotu, a więc może być sprzedawane i nabywane tylko i wyłącznie z lokalem mieszkalnym, do którego zostało przypisane, wówczas transakcja stanowi jednolite świadczenie – sprzedaż mieszkania wraz z miejscem postojowym i jest opodatkowana stawką VAT 8%.

Koszty poniesione przez Czytelnika na budowę domów, mieszkań które są przedmiotem odsprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej dają prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z otrzymanych faktur nabyć.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług stawkę podatku 8% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, stosownie do art. 41 ust. 12a ustawy, rozumie się min. obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.

W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej w/w limity 8% stawkę podatku stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11 (art. 2 pkt 12 ustawy o VAT).

Zatem, ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji budynków mieszkalnych, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Wobec tego do celów VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 roku w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Trzeba dodać, że w myśl przepisów ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.  A zgodnie z Kodeksem cywilnym za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Z kolei część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Ustalenie właściwej stawki podatku VAT dla zbycia lokalu mieszkalnego z udziałem w nieruchomości wspólnej wraz z jednoczesnym ustanowieniem prawa do korzystania z miejsca postojowego wymaga analizy okoliczności, w których dochodzi do tego zbycia.

Istotne znaczenie dla ustalenia właściwej stawki VAT ma sposób sprzedaży prawa do korzystania z miejsca postojowego i przynależność do lokalu mieszkalnego. Jeżeli miejsce postojowe nie jest przedmiotem odrębnej własności, nie stanowi samodzielnego obrotu, a więc może być sprzedawane i nabywane tylko i wyłącznie z lokalem mieszkalnym, do którego zostało przypisane, wówczas transakcja taka stanowi jednolite świadczenie – sprzedaż mieszkania wraz z miejscem postojowym i jest opodatkowana stawką VAT 8%.

 Jeżeli miejsce parkingowe będzie odrębnym od lokalu mieszkalnego przedmiotem obrotu, to jego sprzedaż należy opodatkować stawką VAT 23 %. Analogicznie należy postąpić w przypadku sprzedaży mieszkania wraz z garażem.

Kwestia odliczeń podatku naliczonego ściśle związana jest z tym, w jakim stopniu towary i usługi są wykorzystywane przez podatników do wykonywania czynności opodatkowanych. Jeżeli budowa domów/mieszkań w całości przeznaczona jest do sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to Czytelnikowi przysługuje prawo do odliczenia  kwoty podatku naliczonego zawartego w zakupach związanych z budową tych nieruchomości.

Chcielibyśmy zwrócić również uwagę na wydaną 5 lipca 2018 r. interpretację nr 0113-KDIPT1-3.4012.360.2018.7.MJ, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, iż dostawa domów jednorodzinnych w stanie surowym powinna być opodatkowana podstawową stawką VAT. Przedmiotem interpretacji nie była jednak stawka podatku, ale czy w opisanym przez zainteresowaną stanie faktycznym czynność sprzedaży domów jednorodzinnych w ogóle podlega opodatkowaniu VAT zatem organ niestety nie uzasadnił swojego stanowiska. Zdaniem Redakcji, stanowisko takie nie znajduje odzwierciedlenia w przepisach.

EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(18) dostawę towarów opodatkowaną stawką 8% należy wykazać w pozycji 17 podstawę opodatkowania i w poz. 18 podatek należny, nabycie towarów i usług pozostałych w poz.45 wartość netto i w poz. 46 podatek naliczony.

Paulina Matuszewska

Podstawa prawna: art. 2 pkt 12, art.5 i art. 5a, art. 7, art. 8, art. 41 ust. 1 i ust. 2, art. 86 ust. 1, art. 146a pkt 1 i pkt 2 ustawy z dni 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, art 47 , art. 50 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny.