0
933
Jaką stawkę VAT należy zastosować przy refakturowaniu usług dotyczących wynajmu pomieszczeń? Faktura za czynsz najmu wystawiana jest na początku miesiąca, a na koniec miesiąca wystawiana jest faktura za media na rzecz najemców.
ODPOWIEDŹ
Czynsz najmu podlega opodatkowaniu stawką 23% w przypadku najmu lokalu użytkowego lub podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług w przypadku najmu lokali o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zgodnie z najnowszymi interpretacjami organów podatkowych, w przypadku refakturowania opłat za media należy zastosować stawkę podatku właściwą dla usługi najmu.
UZASADNIENIE
Zgodnie z art. 8 ust. 2a ustawy o podatku od towarów i usług w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Powyższy przepis wszedł wprawdzie w życie 1 kwietnia bieżącego roku, wcześniej posiadał on jednak swój odpowiednik w art. 28 Dyrektywy Rady 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej.
Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że przeniesienie ciężaru kosztów powinno być traktowane jako świadczenie usług w tym samym zakresie. Na świadczącym usługę spoczywa zatem obowiązek prawidłowego określenia stawki podatku od towarów i usług w stosunku do danej czynności.
Zgodnie z art. 43 ust.1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wynajem nieruchomości lub części nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe nie został wymieniony w żadnym z katalogów dotyczących preferencyjnych stawek podatku, podlega więc opodatkowaniu podstawową stawką VAT 23%.
Jeżeli chodzi natomiast o refakturowanie opłat za media dostarczane najemcom, to przez długie lata utarła się praktyka, potwierdzana również przez organy podatkowe, zgodnie z którą przy refakturowaniu tych kosztów stosowana była stawka właściwa dla danej usługi, najczęściej przyjmowana wprost z faktur wystawianych przez dostawców mediów.
W ostatnim czasie wydanych zostało jednak kilka interpretacji, w których działający z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektorzy Izb Skarbowych wypowiedzieli się, że do dostaw mediów najemcom należy zastosować stawkę VAT właściwą dla usługi najmu. Taką opinię można znaleźć na przykład w interpretacjach: Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPP1-443-78/11-4/MP z 21.03.2011 roku oraz nr IPPP1-443-102/11-2/EK z 10.03.2011 roku czy w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu nr ILPP2/443-1771/10-2/JK z 20.01.2011 roku. Pogląd ten organy podatkowe argumentują następująco:
• „Jeżeli zatem z zawartej umowy najmu, jak wskazała Wnioskodawczyni, wynika, że najemca oprócz kosztów samego czynszu ponosi także koszty ubezpieczenia i mediów, oznacza to, że ww. wydatki są świadczeniem należnym wynajmującego w związku ze świadczeniem umowy najmu i winny być one wliczane do podstawy opodatkowania usługi najmu.” (interpretacja ILPP2/443-1771/10-2/JK).
• „Najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić koszty mediów, zużytej energii, jeżeli zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą ww. towarów bądź świadczącym usługi. W przypadku braku takich umów najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu – najmu nieruchomości. Usługa pomocnicza taka jak zapewnienie dostępu do wody, energii, gazu nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej. Podział na usługi zasadnicze i pomocnicze ma znaczenie z punktu widzenia zastosowania właściwej stawki VAT. Usługa zasadnicza i pomocnicza opodatkowana jest taką samą stawką podatku.” (interpretacja IPPP1-443-102/11-2/EK).
Z przytoczonych powyżej orzeczeń można wysunąć wniosek, że refakturowanie opłat z tytułu dostawy mediów najemcom nie tylko podlega opodatkowaniu tą samą stawką co czynsz najmu, ale również powinno odbywać się na tej samej fakturze co usługa główna (koszty mediów powinny być wliczane do podstawy opodatkowania usługi najmu).
Ewa Konarska
