0
950
Spółka z o.o. wybudowała i przyjęła do użytkowania budynek biurowy. Od zakupów związanych z inwestycją dokonywała odliczenia VAT. Wskazany budynek Spółka użytkuje ponad 5 lat. Obecnie Spółka sprzedaje lokal biurowy osobie fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej. Czy taka sprzedaż jest zwolniona od VAT? Lokal nie jest w całości zamortyzowany.
ODPOWIEDŹ
Sprzedaż lokalu biurowego nie będzie objęta zwolnieniem od VAT, bowiem nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art.43 ust.1 pkt 10 i 10a w powiązaniu z art.2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu podstawową stawką VAT 23%.
UZASADNIENIE
W stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 2009 roku, co do zasady dostawa nieruchomości może korzystać ze zwolnienia określonego w ustawie z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej ustawa o VAT) nawet w przypadku gdy przy nabyciu lub wybudowaniu podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego. Jednakże prawo do tego zwolnienia będzie przysługiwało pod warunkiem spełnienia wymogów określonych w art.43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z treścią art.43 ust.1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem, w celu ustalenia prawidłowej stawki opodatkowania dostawy budynku, niezbędne jest ustalenie czy i kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie, czy dostawa jest realizowana w ramach pierwszego zasiedlenia lub jaki upłynął okres od tego momentu. Przez pierwsze zasiedlenie na mocy art.2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego zapisu wynika, iż aby doszło do pierwszego zasiedlenia budynek biurowy winien być oddany do użytkowania a oddanie to winno nastąpić w ramach czynności opodatkowanych. Ustawa o VAT za czynności opodatkowane uznaje między innymi sprzedaż, dzierżawę, najem, leasing. W związku z powyższym, pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce gdy podatnik wybuduje budynek biurowy po czym dokona sprzedaży, dzierżawy najmu czy też leasingu tego budynku lub jej części. Nawet gdy budynek był wybudowany i przyjęty do użytkowania przed pięcioma laty i przez ten okres był użytkowany przez spółkę na własne potrzeby (tj. potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej) nie dojdzie do pierwszego zasiedlenia.
Z przedstawionego opisu nie wynika, w jaki sposób Spółka użytkowała budynek, a w szczególności, czy w okresie użytkowania był on dzierżawiony lub najmowany, zakładam jednak, że nie był wykorzystywany do wykonywania takich czynności, a zatem nie doszło do jego pierwszego zasiedlenia. W takim przypadku należy stwierdzić, iż wykorzystywana przez Państwa nieruchomość nie była oddana do użytkowania w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w art.2 pkt 14 ustawy o VAT, a zatem nie doszło do jej pierwszego zasiedlenia, dlatego też nie może korzystać ze zwolnienia na mocy art.43 ust.1 pkt 10 ustawy.
W przedstawionej sytuacji nie znajdzie również zastosowania art.43 ust.1 pkt 10a ustawy o VAT, w myśl którego zwolnieniu podlega dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 wskazanego artykułu pod warunkiem, iż w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Spółka określiła bowiem, iż realizując inwestycję dokonywała odliczenia kwoty podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług służących inwestycji.
Na koniec warto wspomnieć, iż ustawodawca w sposób szczególny uregulował moment powstania obowiązku podatkowego, w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są budynki i lokale. W powyższym zakresie obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania (art.19 ust.10 ustawy o VAT). Jednocześnie, w art.19 ust.15 ustawy postanowiono, że jeżeli przed upływem 30 dni podatnik otrzyma część zapłaty to obowiązek podatkowy powstanie w tej części.
Dagmara Kamieńska
