Stawka VAT przy sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej

ODPOWIEDŹ

W przypadku sprzedaży udziału nieruchomości zabudowanych, wysokość opodatkowania dostawy gruntu uwarunkowana jest zasadami opodatkowania posadowionego na nim budynku.

UZASADNIENIE

Zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,

2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zgodnie z przepisami ustawy Kodeks cywilny własność tej samej rzeczy może także przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Udział we współwłasności, wyraża zakres uprawnień, współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (także w stosunku do pozostałych współwłaścicieli) i jest określony odpowiednim ułamkiem.

Każdy ze współwłaścicieli może swym udziałem swobodnie rozporządzać, bez zgody pozostałych współwłaścicieli, a wyjątki wynikać mogą jedynie z przepisów prawa. Zatem w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części, jak również gruntów mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej.

Tak więc, należy uznać, iż zbycie udziału we własności nieruchomości należy traktować w kategorii dostawy towaru, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Należy pamiętać, że w przypadku sprzedaży udziału nieruchomości zabudowanych, wysokość opodatkowania dostawy gruntu uwarunkowana jest zasadami opodatkowania posadowionego na nim budynku.

Co do zasady podstawowa stawka podatku VAT wynosi 23%. Jednakże ustawa przewiduje szereg zwolnień i stawek obniżonych. Stosownie do zapisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z definicją zawartą w ustawie, rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub

2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego wynika, że ze zwolnienia z opodatkowania VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy korzysta dostawa udziału w nieruchomości, która została po raz pierwszy zasiedlona co najmniej dwa lata przed dokonywaną sprzedażą. Pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów, gdyż jego istotą jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Z przedstawionego w pytaniu stanu faktycznego wynika, że Gmina sprzedała już lokal usługowy i mieszkalny, zatem dostawa nie będzie odbywać się w ramach pierwszego zasiedlenia. Jeżeli zostanie spełniony drugi warunek, że dostawa przedmiotowej nieruchomości odbywać się będzie w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia to sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kolejnym przepisem, na podstawie którego można zastosować zwolnienie, jest art. 43 ust. 1 pkt 10a. Przepis ten daje prawo do zwolnienia od podatku, wówczas gdy dostawa budynków, budowli lub ich części jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim albo jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata. Aby móc skorzystać z tego zwolnienia muszą zostać łącznie spełnione poniższe warunki:

• a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

• b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Reasumując, Czytelnik powinien dokonać analizy przesłanek wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10 (dotyczących pierwszego zasiedlenia) i pkt 10a lit. b) ustawy o VAT (odnoszących się do prawa odliczenia podatku naliczonego przy ewentualnym ulepszeniu lokalu), aby móc skorzystać ze zwolnienia od podatku w przypadku dostawy udziału w nieruchomości.

EWIDENCJA W DEKLARACJACH: VAT-7(17) dostawa towarów oraz świadczenie usług na terytorium kraju, zwolnione od podatku należy wykazać w pozycji 10 wartość netto.

Karol Zen

Podstawa prawna: art.2 pkt 6, art. 2 pkt 14, art.5 ust.1, art.7 ust.1, a art. 41 ust. 1 w powiązaniu z art.146a pkt 1, art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług. Art. 195, art. 196 i art. 198 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE <em>Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej.</em>