0
1084
Usługa najmu lokali nie jest nieodpłatnym świadczeniem usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem jest to usługa mająca charakter usług odpłatnych i zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy podlega opodatkowaniu.
Takie stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 2 października 2012 roku nr IPPP3/443-673/12-2/LK.
Sytuacja podatnika
Spółka, w ramach prowadzonej działalności wznosi kompleksy biurowe, zaś umiejscowione w nich lokale użytkowe oraz miejsca parkingowe przeznacza pod wynajem. Spółka w zawieranych umowach zobowiązuje najemców do zapłaty:
czynszu podstawowego,
opłaty eksploatacyjnej z tytułu udziału w kosztach,
kosztów mediów.
Czynsz podstawowy obejmuje wynagrodzenie za udostępnienie powierzchni biurowej, magazynowej, miejsc parkingowych oraz w przypadku niektórych umów najmu wynagrodzenie z tytułu możliwości umieszczenia na fasadzie budynku logo reklamowego. Opłata eksploatacyjna, związana jest z dodatkowymi kosztami ponoszonymi przez spółkę w związku z utrzymaniem biurowca. Dotyczą one m.in. zarządzania nieruchomością, naprawy i konserwacji biurowca wraz z jego otoczeniem, zapewnienie systemu bezpieczeństwa, zapewnienia ubezpieczenia oraz personelu obsługującego biurowiec, a także dostawy wody czy prądu na użytek wspólny. Koszty mediów obejmują w szczególności koszty energii elektrycznej, internetu, usług telekomunikacyjnych, wynajmu sprzętu biurowego, sprzątania pomieszczeń, oraz innych usług zamówionych bezpośrednio przez najemcę. W zależności od postanowień umownych pomiędzy Spółką a najemcą, płatności z tytułu mediów są dokonywane przez najemców na konto bankowe spółki lub bezpośrednio na rzecz dostawców mediów.
W celu zwiększenia przychodów spółka podejmuje różne rozwiązania marketingowe, m.in. zwolnienie z czynszu w dwóch postaciach. Jedna z nich zakłada zaniechanie poboru czynszu podstawowego w całości przez okres wskazany w umowie. Drugi wariant zaś przewiduje procentowe zmniejszenie wysokości czynszu podstawowego. W obydwu przypadkach zwolnienie traktowane jest przez Spółkę jako rabat, który może obejmować nawet do 100% wartości czynszu podstawowego. Spółka podkreśla, iż ww. zwolnienie nie dotyczy opłaty eksploatacyjnej oraz kosztów mediów, które zawsze podlegają wpłacie przez cały czas trwania stosunku najmu.
W związku z powyższym Spółka zwróciła się do organu podatkowego z zapytaniem, czy świadczenie usługi najmu w okresie objętym zwolnieniem dotyczącym zapłaty czynszu podstawowego stanowi nieodpłatne świadczenie usług i będzie podlegać opodatkowaniu na gruncie art. 8 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.
Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej
W myśl art. 8 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, na równi z odpłatnym świadczeniem usług, uznaje się:
użycie towarów stanowiących część przedsiębiorstwa podatnika do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika, w tym w szczególności do celów osobistych podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu tych towarów;
nieodpłatne świadczenie usług na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, oraz wszelkie inne nieodpłatne świadczenie usług do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika.
Należy jednocześnie zauważyć, że treść art. 8 ust. 2 ww. ustawy wskazuje, iż aby nieodpłatne świadczenie uznać za odpłatne świadczenie usług, czyli za podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, musi być ono świadczone na cele inne niż działalność gospodarcza podatnika.
Biorąc pod uwagę powyższe przepisy oraz okoliczności przedstawione we wniosku organ podatkowy stwierdził, iż świadczone przez Spółkę usługi najmu mają charakter usług odpłatnych, o których mowa w art. 8 ust. 1 ww. ustawy, bowiem najemca z tytułu najmu przedmiotowych lokali ponosi koszty opłat eksploatacyjnych, które to są dopełnieniem kosztów ponoszonych w związku z najmem lokalu, jako usługi głównej, gdyż nie można sztucznie wyodrębniać z usługi najmu lokalu, pewnych czynności tylko w tym celu, aby opodatkować je wg innych stawek VAT niż usługa podstawowa. Odrębne potraktowanie dodatkowych kosztów obciążających najemców z tytułu opłat eksploatacyjnych stanowiłoby sztuczne dzielenie usługi najmu. Tym samym świadczone przez Spółkę usługi najmu nie można uznać za nieodpłatne świadczenie usług podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 8 ust. 2 ww. ustawy.
Jednocześnie organ podatkowy podkreślił, iż do kompleksowej usługi najmu nie można zaliczyć usług zarządzania nieruchomością, naprawy i konserwacji biurowca wraz z jego otoczeniem, zapewnienie systemu bezpieczeństwa, internetu, usług telekomunikacyjnych, wynajmu sprzętu biurowego, sprzątania pomieszczeń, oraz innych usług zamówionych bezpośrednio przez najemcę, bowiem bez tych usług wynajmujący lokal może swobodnie funkcjonować. Są to, zatem usługi, które nie muszą bezwzględnie towarzyszyć korzystaniu z danego lokalu.
Podsumowując organ podatkowy stwierdził, iż świadczenie złożone będzie mieć miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności wykonywanych na rzecz jednego nabywcy będzie miała charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego, a zatem takich, które umożliwiają skorzystanie ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy – wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie opodatkowane świadczenia.
Natomiast do usług pomocniczych pozostających w bezpośrednim związku z przedmiotem umów najmu zdaniem organu podatkowego należy zaliczyć usługi zapewnienia ubezpieczenia, dostawy wody czy prądu na użytek wspólny oraz usługi dostawy energii elektrycznej w sytuacji, kiedy najemca nie ma odrębnie zawartej umowy z dostawcą energii elektrycznej a płatności z tytułu ponoszonych kosztów za dostawę tej energii dokonywane są na rzecz Spółki, wówczas kwoty należne z tych świadczeń pozostają w bezpośrednim związku z przedmiotem umów na świadczenie usług związanych umowami najmu, stanowiąc część świadczonej usługi zasadniczej. Świadczenia dodatkowe są bowiem ściśle związane z usługą najmu i mają w stosunku do nich charakter poboczny. Świadczenie z tytułu wymienionych powyżej dostaw nie stanowi odrębnej usługi, ale jest elementem pewnej całości, stanowiącej jedno świadczenie – usługę najmu.
Podsumowując organ podatkowy stwierdził, iż świadczona przez Spółkę usługa najmu lokali nie jest nieodpłatnym świadczeniem usług, o którym mowa w art. 8 ust. 2 ww. ustawy, bowiem jest to usługa mająca charakter usług odpłatnych i zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy i podlega opodatkowaniu.
Podstawa prawna: art. 8 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.
