0
923
Zakupiliśmy budynek ze stawką VAT zwolnioną. Przez rok budynek był środkiem trwałym w budowie i w tym czasie ponieśliśmy sporo nakładów na jego ulepszenie. Odliczaliśmy VAT z faktur dokumentujących poniesione nakłady. Jakiś czas temu przyjęliśmy budynek jako środek trwały, a teraz zamierzamy go sprzedać. Jaką stawkę VAT powinniśmy zastosować przy sprzedaży nieruchomości?
ODPOWIEDŹ
Zgodnie z art.43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
W opisanym powyżej przypadku, podatnik może jednak zrezygnować ze zwolnienia, jeżeli zarówno dostawca jak i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz złożą przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie nieruchomości (art. 43 ust. 10 ustawy o VAT).
Ustawodawca wymienia również inne przypadki, w których należy zastosować zwolnienie z opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanych. W myśl art.43 ust.1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:
• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Ostatniego z warunków nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat (art.43 ust.7a ustawy). Podmioty, które spełnią wymienione powyżej warunki do zastosowania zwolnienia dostawy nieruchomości, nie mogą z tego zwolnienia zrezygnować.
Zgodnie z definicją zawartą w art.2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
• wybudowaniu lub
• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jeżeli po ulepszeniu, którego wartość stanowiła co najmniej 30% wartości nieruchomości, nieruchomość nie była oddana do używania w wykonywaniu czynności opodatkowanych (nie była wynajęta, wydzierżawiona, itp.) oznacza to, że obecnie sprzedaż tej nieruchomości nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia, w związku z czym nie ma podstaw do zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
W związku z tym, że nabyli Państwo budynek z zastosowaniem stawki zwolnionej od VAT (a zatem od podatnika VAT czynnego lub zwolnionego), nastąpiło już jego pierwsze zasiedlenie. Jeżeli wartość nakładów na ulepszenie budynku nie przekroczyła 30% jego wartości początkowej, należałoby prześledzić historię nieruchomości:
• jeżeli od pierwszego zasiedlenia budynku upłynęły co najmniej dwa lata, możecie Państwo zastosować zwolnienie od VAT, ale macie Państwo również możliwość opodatkowania dostawy nieruchomości (na podstawie cytowanego powyżej art.43 ust.10 ustawy o VAT);
• jeżeli od pierwszego zasiedlenia budynku upłynęło mniej niż dwa lata, w związku z tym, że nie odliczyli Państwo VAT naliczonego przy nabyciu budynku, przy sprzedaży nieruchomości należy zastosować zwolnienie z opodatkowania.
Przy zastosowaniu zwolnienia z opodatkowania dostawy nieruchomości należy przeanalizować konieczność dokonania korekty VAT odliczonego z faktur dokumentujących poniesione nakłady na jej ulepszenie.
Natomiast jeżeli wartość modernizacji nieruchomości przekraczała 30% jej wartości początkowej (a VAT podlegał odliczeniu), to sprzedaż budynku nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od VAT jeżeli nieruchomość po ulepszeniu nie była użytkowana do celów opodatkowanych przez okres co najmniej 5 lat, chyba, że po dokonaniu modernizacji doszło do pierwszego zasiedlenia (np. poprzez najem nieruchomości) i od tego pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży minęły co najmniej dwa lata.
Bożena Sawicka
