Wpłaty rezerwacyjne a obowiązek podatkowy

Stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 16 lutego 2015 roku nr IBPP2/443-1102/14/ICz.

Sytuacja Podatnika

O wydanie indywidualnej interpretacji do organu podatkowego zwróciła się Spółka, która prowadzi działalność w zakresie budowy i sprzedaży mieszkań w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Klienci na podstawie umowy rezerwacyjnej, która nie jest zawarta w formie aktu notarialnego, wpłacają na bieżący rachunek bankowy Spółki tzw. opłaty rezerwacyjne. Ich celem jest zabezpieczenie, że Kupujący deklaruje gotowość nabycia lokalu, a Spółka zobowiązuje się w stosunku do Kupującego, że w terminie do dnia zawarcia umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i miejsca parkingowego nie zawrze z osobą trzecią żadnej umowy. Opłata rezerwacyjna nie dotyczy finansowania budowy lokalu, a zawierane umowy przedwstępne nie spełniają wymogów umów deweloperskich. Otrzymane środki pieniężne, Spółka wykorzystuje na bieżącą działalność.

Opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia z klientem przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego stanowi zabezpieczenie zawarcia przez klienta umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu mieszkalnego, może zostać zaliczona na poczet wpłaty z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli strony tak zdecydują w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli klient zechce zaliczyć tę wpłatę na poczet ceny sprzedaży, wówczas składa oświadczenie woli o przeznaczeniu tych środków na poczet ceny. Opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia z klientem przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego stanowi zabezpieczenie zawarcia przyrzeczonej umowy i nie zostaje zwrócona klientowi.

W sytuacji, kiedy klient po podpisaniu umowy rezerwacyjnej i dokonaniu opłaty rezerwacyjnej, zrezygnuje z nabycia lokalu z przyczyn leżących po stronie Kupującego, Spółka zatrzymuje kaucję, która staje się przychodem.

W związku z powyższym Spółka zwróciła się do organu podtkowego z następującymi pytaniami:

1. Czy wpłaty z tytułu umowy rezerwacyjnej, dokonane na rachunek bieżący Spółki należy traktować jako wpłaty, ustalonej kwoty na przyszłą dostawę lokalu i tym samym powstanie obowiązek podatkowy zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT w miesiącu jej wpływu,

2. Czy z dniem podpisania Przedwstępnej Umowy Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu Mieszkalnego i Sprzedaży Lokalu Mieszkalnego, wpłacona zgodnie z umową rezerwacyjną kwota opłaty rezerwacyjnej przekształca się w zaliczkę, a z dniem sporządzenia aktu notarialnego - Umowy Przedwstępnej powstaje obowiązek podatkowy.

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa organ podatkowy stwierdził, iż w dacie otrzymania przez Spółkę opłat rezerwacyjnych, wpłacanych na rachunek bieżący na podstawie umów rezerwacyjnych, opłaty te nie będą stanowić wynagrodzenia za świadczenie usług, jak również nie można ich uznać za zaliczkę dotyczącą nabycia lokalu mieszkalnego, a jedynie będą one potwierdzać rzeczywiste zainteresowanie Klienta ofertą Spółki i wolę nabycia lokalu. Opłata rezerwacyjna w dacie jej otrzymania nie wiąże się z wykonaniem przez Spółkę świadczenia i tym samym w dacie jej otrzymania nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Również w dacie jej otrzymania po stronie Spółki nie powstanie obowiązek podatkowy na podstawie art. 19a ust. 8 ww. ustawy.

Natomiast w przypadku gdy opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia z klientem przedwstępnej umowy zostaje zaliczona, zgodnie z oświadczeniem woli klienta, na poczet wpłaty z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, z tą chwilą przekształca się w zaliczkę, rodzącą na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy, zgodnie z art. 19a ust. 8 ww. ustawy.

Zatem w odniesieniu do sytuacji, kiedy Spółka będzie zawierała umowę przedwstępną na dostawę lokalu mieszkalnego obowiązek podatkowy powstanie w dacie zawarcia umowy przedwstępnej, zgodnie z art. 19a ust. 8 ww. ustawy, w omawianym przypadku w dniu sporządzenia aktu notarialnego umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Podstawa prawna: art. 19 ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.