0
927
Zakład Gospodarki Komunalnej wynajmuje lokale komunalne. W jednym budynku wynajmuje zarówno lokale użytkowe jak i mieszkalne. Z tego tytułu otrzymuje przychody, w przypadku najmu lokali użytkowych czynsz na fakturze opodatkowany jest stawką 23%, w przypadku najmu lokali mieszkalnych czynsz na fakturze podlega zwolnieniu z VAT. W budynku tym znajdują się również lokale zajmowane przez osoby które przez Zakład obciążane są notami tytułem odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokali (wobec tych osób Zakład prowadzi postępowania eksmisyjne, umowy na najem zawarte z tymi osobami zostały wypowiedziane). W przypadku braku możliwości bezpośredniego przypisania podatku VAT do rodzajów czynności przy zakupach związanych z administrowaniem tą nieruchomością, np. zakup usług remontowych na częściach wspólnych tego budynku - jak należałoby rozliczyć podatek VAT z faktury za tę usługę? Czy przy zastosowaniu wyłącznie wskaźnika z art.90 ustawy, czy również prewspółczynnika (w związku ze sprzedażą poza VAT tj. noty z tytułu odszkodowań)?
ODPOWIEDŹ
W opisanym przypadku należy w pierwszej kolejności wyliczyć prewspółczynnik a następnie współczynnik, aby prawidłowo odliczyć podatek VAT z faktury zakupowej.
UZASADNIENIE
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku VAT, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Natomiast świadczeniem usług zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.
Z przepisów wynika, iż przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest określenie czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone, a także czy wynagrodzenie takie było należne z tytułu danego świadczenia.
Jednak o tym, czy bezumowne korzystanie z nieruchomości podlega opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, decydować muszą w każdym przypadku konkretne okoliczności. Kluczowym elementem jest fakt istnienia zgody na dalsze użytkowanie przez nierzetelnego najemcę przedmiotu umowy cywilnoprawnej bądź wystąpienie przez wynajmującego na drogę sądową.
W sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca nie chce opuścić nieruchomości, a wynajmujący, dążąc do tego, wytoczy przeciwko niemu powództwo mające na celu odzyskanie przedmiotu umowy najmu, zasadne jest przyjęcie, że pomiędzy wynajmującym a korzystającym bezumownie z tej nieruchomości nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny o charakterze umownym, w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie podatnika, nieoparte na tytule prawnym wskazującym na istnienie obowiązku świadczenia usługi oraz wysokości wynagrodzenia - nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach z tego tytułu nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłe z tego tytułu szkody.
Zatem w opisanym przypadku mamy do czynienia zarówno z działalnością gospodarczą zwolnioną (wynajem mieszkalny), opodatkowaną (lokale użytkowe) oraz z działalnością poza VAT (odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu) i dla właściwego przyporządkowania podatku naliczonego wynikającego z faktur zakupowych konieczne będzie zastosowanie prewspółczynnika a następnie współczynnika.
Zgodnie bowiem z art.86 ust. 2a-2h i ust. 22, w przypadku nabycia towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, gdy przypisanie tych towarów i usług w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego oblicza się zgodnie ze sposobem określenia zakresu wykorzystywania nabywanych towarów i usług do celów działalności gospodarczej, zwanym „sposobem określenia proporcji”. Dla potrzeb obliczenia tzw. wskaźnika preproporcji lub prewspółczynnika przyjmuje się dane z poprzedniego roku podatkowego.
Zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Finansów z 17 grudnia 2015 roku w sprawie sposobu określania zakresu wykorzystywania nabywanych towarów i usług do celów działalności gospodarczej w przypadku niektórych podatników, w przypadku jednostek samorządu terytorialnego, państwowych jednostek budżetowych, uczelni publicznych oraz instytutów badawczych w pierwszej kolejności należy zastosować kryterium obrotowe.
EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(17) „Nabycie towarów i usług pozostałych” w pozycji 45 wartość netto i w pozycji 46 podatek naliczony.
Halina Lisowska
Podstawa prawna: art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 8 ust.1, art.86 ust. 2a-2h i ust. 22 ustawy o podatku od towarów i usług.
