0
955
Firma sprzedała nieruchomość (budynek) opodatkowując ją 23% stawką podatku VAT. Początkowo nieruchomość miała być zwolniona z opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10-10a. Zawarto umowę przedwstępną. Proces sprzedaży trwał blisko rok (przygotowywano dokumentację). Przy ostatecznej sprzedaży zarówno sprzedający jak i kupujący zadecydowali o opodatkowaniu tej transakcji i złożyli do US stosowne oświadczenie. Sprzedający nieruchomość od kupującego dostał 2 zaliczki na poczet tej sprzedaży, na które nie wystawiał faktury zaliczkowej, gdyż był przekonany, iż w przypadku faktur zaliczkowych nie ma obowiązku wystawiania faktur i wykazywania tego w deklaracji VAT, gdyż sprzedaż miała być zwolniona z podatku. Sprzedaż już nastąpiła. Czy teraz należy opodatkować zaliczki?
ODPOWIEDŹ
Nie, od otrzymanych zaliczek nie należy naliczać podatku VAT.
UZASADNIENIE
Co do zasady, w sytuacji, gdy na poczet przyszłej dostawy towarów lub świadczenia usług kontrahent wpłaca zaliczki, po stronie sprzedającego powstaje obowiązek udokumentowania i rozliczenia tej czynności.
Należy zwrócić uwagę, iż opodatkowanie podatkiem VAT danej czynności, następuje przy zastosowaniu stawek, które obowiązują w momencie jej wykonania, a moment powstania obowiązku podatkowego określa termin w jakim podatek powinien zostać rozliczony.
W myśl z art. 19a ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4.
Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4. Natomiast z treści ust. 2 tego artykułu wynika, iż podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.
Zapisy w ustawie o podatku od towarów i usług stwarzają podatnikom możliwość zrezygnowania ze zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT. Może to nastąpić po spełnieniu warunków i dokonaniu czynności, określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.
Z przedstawionego problemu wynika, iż w momencie otrzymania zaliczki obie strony transakcji przyjęły, iż sprzedaż nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami będzie zwolniona od podatku VAT. Dopiero w późniejszym okresie, po zgromadzeniu stosownej dokumentacji strony umowy uznały, iż korzystniejsze będzie zrezygnowanie ze zwolnienia i opodatkowanie transakcji 23% stawką podatku VAT.
W celu rezygnacji ze zwolnienia transakcji z opodatkowania, strony złożyły naczelnikowi urzędu oświadczenia, iż wybierają opodatkowanie dostawy budynku. Zatem należy stwierdzić, iż otrzymanie zaliczek w okresie, w którym przyjęto, iż przedmiotowa sprzedaż będzie zwolniona od podatku VAT nie powodowało powstania obowiązku podatkowego i konieczności wystawienia faktury zaliczkowej.
Zdarzenie powodujące że powyższa transakcja podlega ostatecznie opodatkowaniu VAT stawką 23% zaistniało dopiero w momencie złożenia przez strony transakcji w urzędzie skarbowym oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości, zatem w opisanym przypadku obowiązek podatkowy powstanie na zasadach ogólnych określonych w art.19a ustawy o VAT, tj. z chwilą dokonania dostawy towaru, czyli z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzaniem nieruchomością jak właściciel.
Ryszard Bielik
