0
1158
Prowadzę działalność gospodarczą, którą we wrześniu 2017 roku zamierzam przekształcić w Sp. z o.o. W dniu 1 października 2015 roku, w ramach prowadzonej działalności, kupiłem nieruchomość - lokal niemieszkalny i wprowadziłem ją do środków trwałych (pełna rachunkowość). Nieruchomość tę chcę wycofać z działalności gospodarczej, jeszcze przed przekształceniem, tj. w lipcu 2017 roku. Firma, od której kupiłam nieruchomość, jest czynnym podatnikiem VAT. Dodatkowo w akcie notarialnym na zakup nieruchomości jest zapis: „Spółka (sprzedający nieruchomość) jest podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2014 roku o podatku od towarów i usług, a sprzedaż przedmiotów niniejszej umowy jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT), jako że pomiędzy pierwszym zasiedleniem w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, które nastąpiło w dniu 14 listopada 2013 roku, upłynął okres krótszy niż dwa lata, a dokonującemu dostawy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”.
W związku z powyższym, na podstawie otrzymanych od sprzedającego faktur (zaliczkowych, cząstkowych) na zakupu nieruchomości, odliczyłem podatek VAT. Nieruchomość ta była amortyzowana w księgach rachunkowych, ale nie była nigdy przedmiotem najmu. Po zakupie miało miejsce również zwiększenie wartości nieruchomości (odliczono VAT z faktur zakupu).
1. Czy w chwili wycofania przedmiotowej nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazaniu jej na cele osobiste, powstanie obowiązek naliczenia podatku VAT?
2. Czy w sytuacji, gdy wycofam nieruchomość z działalności gospodarczej z zamiarem wynajmowania jej, już jako osoba fizyczna i jednocześnie pozostając czynnym podatnikiem VAT, powstanie obowiązek naliczenia podatku VAT w chwili wycofania nieruchomości?
ODPOWIEDŹ
1. Przekazanie przedmiotowej nieruchomości będzie zwolnione z opodatkowania VAT, gdy spełniona będzie jedna z przesłanek do zwolnienia, wynikająca z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a.
2. Wynajem nieruchomości będzie się odbywał nadal w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zatem nie nastąpi przekazanie na cele prywatne.
UZASADNIENIE
1.
Przeniesienie nieruchomości wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej do majątku prywatnego należy co do zasady uznać za dostawę towarów, o której mowa w art.5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i podlega opodatkowaniu. Wynika to bezpośrednio z przepisu art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy, zgodnie z którym, przez dostawę towarów, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie na cele osobiste podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, jeżeli podatnikowi przysługiwało w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.
Wobec powyższego, wszystkie czynności polegające na dostawie towarów, a tym jest właśnie przekazanie (zrównane ze sprzedażą) nieruchomości, podlegać powinny opodatkowaniu i podatnik przekazując nieruchomość na cele prywatne będzie zobowiązany taką sprzedaż opodatkować. Dostawa nieruchomości może jednak korzystać ze zwolnienia od VAT, jeżeli nieruchomość spełnia określone w ustawie warunki. Zgodnie z treścią art.43 ust.1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa budynków i budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od VAT, jeżeli pomiędzy pierwszym ich zasiedleniem a dostawą upłynął co najmniej okres dwóch lat.
Natomiast w myśl art.43 ust.10a ustawy, dostawa nieruchomości dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż dwa lata od tego zasiedlenia może również korzystać ze zwolnienia jeżeli w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku, a dokonujący dostawy nie ponosił znaczących (wynoszących co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości) wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zgodnie z treścią art.2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
a) wybudowaniu lub
b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jak wynika ze stanu faktycznego, opisanego w pytaniu, do pierwszego zasiedlenia przedmiotowej nieruchomości doszło 14 listopada 2013 roku, a zatem upłynął dwuletni okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną dostawą nieruchomości (przekazanie jej na cele osobiste).
W związku z powyższym, został spełniony warunek wynikający z art. 43 ust. 10 ustawy dla zastosowania zwolnienia.
2.
Najem rzeczy ruchomych lub nieruchomości, dla celów podatku VAT, stanowi działalność gospodarczą, gdy ma charakter ciągły i prowadzony jest dla celów zarobkowych. Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Oznacza to, że wynajem stanowi działalność gospodarczą w znaczeniu ustawy o VAT i podlega opodatkowaniu VAT. Wynajem lokali użytkowych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%.
Podatnikiem VAT z tytułu najmu w omawianej sytuacji nie jest przedsiębiorstwo osoby fizycznej a sama ta osoba. Osoba taka może działać jako podatnik wykonując działalność gospodarczą oraz jako podmiot “prywatny”. Nie można jednak uznać, aby osoba fizyczna była jednocześnie podatnikiem VAT i wykonywała czynności jako osoba prywatna. Jeżeli podatnik jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, to nawet wynajęcie lokalu “prywatnie”, jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT, która musi być rozliczona w deklaracji VAT.
Zatem mamy do czynienia z jednym i tym samym podatnikiem podatku VAT zarówno dla działalności gospodarczej jak i dla najmu lokalu użytkowego i w opisanej sytuacji nie dojdzie do fizycznego wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej.
EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(17) dostawę towarów zwolnioną od podatku należy wykazać w pozycji 10 deklaracji, sprzedaż opodatkowaną stawką 23% należy wykazać w poz.19: podstawę opodatkowania i w poz.20: podatek należny.
Halina Lisowska
Podstawa prawna: art. 2 pkt 14, art.5 ust. 1 pkt 1, art. 7 ust. 2 pkt 1, art. 15 ust. 1 i ust. 2 art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10 a ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.
