0
1253
Osoba fizyczna zakupiła 40 lokali mieszkalnych wraz z przynależnymi do nich garażami zamkniętymi lub miejscami postojowymi na najniższej kondygnacji budynku. Wszystkie mieszkania przeznaczone są na wynajem dla potrzeb rodzin (na cele mieszkalne). Wynajmujący mieszkania skonstruował ofertę wynajmu w ten sposób, iż rodzina wynajmująca mieszkanie otrzyma także do własnej dyspozycji garaż lub miejsce parkingowe. Czy w przypadku pakietowej sprzedaży usługi wynajmu lokalu mieszkalnego wraz z garażem możliwe jest stosowanie zwolnienia z opodatkowania VAT?
ODPOWIEDŹ
Wynajęcie lokalu mieszkalnego wraz garażem lub miejscem postojowym nie może być traktowane jako usługa kompleksowa, gdyż zwolnienie przewidziane w art. 43 ust.1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług dotyczy wyłącznie lokalu, którego charakter będzie jednoznacznie mieszkalny – tu: na potrzeby mieszkalne rodziny. Osoba zajmująca się wynajmowaniem takich „pakietowych” lokali mieszkalnych musi dokonać rozdziału usługi i dla wartości wynagrodzenia za lokal mieszkalny zastosować zwolnienie z VAT, natomiast wynagrodzenie za wynajem garażu zamkniętego lub miejsca postojowego zastosować stawkę 23%.
UZASADNIENIE
Ustawodawca w ustawie o podatku od towarów usług (u.p.t.u.) nie zawarł definicji legalnej pojęcia „lokal mieszkalny” i „lokal użytkowy”. Dlatego też posługując się wykładnią systemową zewnętrzną należy wskazać, że definicję lokalu mieszkalnego zawiera art.2 ust.2 ustawy z dnia 24.06.1994 roku o własności lokali, gdzie wskazano, że jest nim wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Warto także przytoczyć charakterystykę pojęcia części mieszkaniowych budynku mieszkalnego wynikającą z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30.12.1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, PKOB), gdzie pod tym pojęciem rozumie się kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie, pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania, tj. suszarnie i wózkarnie. Z kolei, zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 roku w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w §3 pkt 10, pod pojęciem lokalu użytkowego należy rozumieć część budynku zawierającą jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzieloną stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.
W świetle powyższych definicji garaż zamknięty lub stanowisko garażowe, nie może być zatem utożsamiane z lokalem mieszkalnym, a tylko wynajem takiego korzysta ze zwolnienia. Jak bowiem wskazuje się w art. 43 ust.1 pkt 36 u.p.t.u.: zwalnia się od podatku … usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Jak wskazał w interpretacji indywidualnej z dnia 10.04.2014 r. Dyrektor IS w Warszawie, sygn. IPPPP1/443-156/14-3/AS: „Hala garażowa, w której znajduje się miejsce postojowe bądź garaż nie jest lokalem o charakterze mieszkalnym lecz lokalem o charakterze użytkowym, służącym co do zasady do przechowywania pojazdu. Hala garażowa nie stanowi również pomieszczenia pomocniczego oraz gospodarczego służącego zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych.” Osoby wynajmujące nie mogą zatem w przypadku wynajmu pakietowego mieszkań na cele mieszkalne powoływać się na pojęcie usługi kompleksowej i w ten sposób stosować zwolnienie z VAT dla garażu zamkniętego lub miejsca postojowego. Wyjaśnić bowiem należy, że aby konkretną usługę móc traktować jako usługę kompleksową musi ona składać się z różnych świadczeń, których wykorzystanie prowadzi do osiągnięcia jednego celu. Świadczenie … kompleksowe ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy dzieli je na świadczenie podstawowe i świadczenia pomocnicze – tzn. takie, które umożliwiają skorzystanie ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy – wówczas świadczenia takie powinny być traktowane i opodatkowywane niezależnie.
Przykład 1
Pan X będący właścicielem mieszkań wynajmuje je rodzinom – cel mieszkaniowy. Oferując wynajem wlicza do ceny wynajmu koszty energii elektrycznej, wody, ogrzewania wywozu śmieci. Taka usługa będzie miała charakter usługi kompleksowej, gdyż usługi dodatkowe warunkują możliwość zgodnego z przeznaczeniem wykorzystania lokalu mieszkalnego. W tym przypadku może zostać zastosowane pełne zwolnienie z VAT wynajmu takiego lokalu mieszkalnego.
Przykład 2
Pan X będący właścicielem mieszkań wynajmuje je rodzinom – cel mieszkaniowy. Oferując lokale mieszkalne dołącza jednocześnie miejsca postojowe. Należy zauważyć, że aby móc w pełni skorzystać z lokalu mieszkalnego nie jest bezwzględnie ani nawet pośrednio wymagane występowanie garażu lub miejsca postojowego. Garaż lub miejsce postojowe może być całkowicie samodzielnie przedmiotem najmu i spełniać swoje funkcje – inaczej jak zabezpieczenie np. mediów w lokalu mieszkalnym.
Podatnik (wynajmujący lokale mieszkalne) powinien więc potraktować wynajem garażu zamkniętego lub miejsca postojowego, jako świadczenie odrębne od usługi wynajmu lokali mieszkalnych dla rodzin i zastosować stawkę 23% (stosowanie do art.41 ust.1 w związku z art.146a pkt 1 u.p.t.u.).
EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(17) sprzedaż zwolnioną należy wykazać w pozycji 10. Sprzedaż opodatkowaną stawką 23% należy wykazać w pozycji 19 (podstawa opodatkowania) i w pozycji 20 (podatek należny).
Mariusz Nowak
Podstawa prawna: art.41 ust.1 w związku z art.146a pkt 1, art. 43 ust.1 pkt 36, ustawy o VAT.
