Wynajem domu mieszkalnego firmie a prawo do zwolnienia w VAT

Takie stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 22 lutego 2012 roku nr IPTPP4/443-76/11-4/OS.

Sytuacja podatnika

Z zapytaniem do organu podatkowego zwrócił się podatnik prowadzący działalność gospodarczą - sklep ogólnospożywczy oraz wynajem lokali na cele związane z działalnością gospodarczą (biura) - opodatkowaną na zasadach ogólnych. Posiada on również dom mieszkalny jednorodzinny, stanowiący osobisty majątek, będący częścią gospodarstwa rolnego, nie związany z prowadzoną działalnością gospodarczą (nie stanowi majątku trwałego przedsiębiorstwa), który zamierza wynająć firmie zastrzegając, że wynajem będzie przeznaczony wyłącznie na cele mieszkaniowe. W domu mają okresowo zamieszkiwać pracownicy najemcy. Najemca będzie ponosił wszystkie koszty związane z bieżącą eksploatacją nieruchomości.

Usługi wynajmu będą należeć do grupowania 68.20.11.0 (Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi) Polskiej Klasyfikacji Towarów i Usług (PKWiU) z 2008r. i będą dokumentowane przez wnioskodawcę fakturą VAT.

Stronami umowy najmu w przypadku wynajęcia nieruchomości firmie dla jej pracowników będą: wnioskodawca (wynajmujący) oraz firma kwaterująca swoich pracowników (najemca). Przedmiotem umów będą czynności wynajmu nieruchomości mieszkalnej (domu) na cele mieszkalne tych pracowników, świadczących pracę poza miejscem swojego stałego zamieszkania, bez zgody na prowadzenie działalności gospodarczej przez najemcę. Czynności gospodarcze związane z utrzymaniem nieruchomości (np. sprzątanie, opalanie przy użyciu istniejącej w budynku instalacji grzewczej) najemca będzie wykonywał we własnym zakresie i na własny koszt.

W związku z powyższym, podatnik zwrócił się do Dyrektora Izby Skarbowej z zapytaniem, czy wynajmując przedmiotowy dom mieszkalny, na zasadach opisanych powyżej, może skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Z powyższego przepisu wynika, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania nieruchomości, po pierwsze o charakterze mieszkalnym, po drugie - na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,

• charakter mieszkalny nieruchomości,

• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

O ile identyfikacja istnienia pozostałych elementów nie stanowi problemu, o tyle zwrócić uwagę należy na cel świadczonej usługi. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie lokalu przez najemcę. Celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby wynajmującej lokal mieszkalny. W przypadku kiedy cel wynajęcia nieruchomości mieszkalnej będzie związany ze stałym interesem życiowym, wówczas podmiot świadczący na własny rachunek usługę wynajmu, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy korzysta ze zwolnienia podatkowego.

W sprawie będącej przedmiotem zapytania usługi wynajmu będą świadczone przez wnioskodawcę na rzecz firmy, która nieruchomość należącą do Wnioskodawcy będzie udostępniać swoim pracownikom, oddelegowanym do pracy w innej miejscowości. Zatem zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy omawiane zwolnienie znajduje zastosowanie, za podstawę przyjmując kryterium celowościowe, tj. celu mieszkalnego realizowanego przez usługobiorcę oraz oferty usługodawcy. W przedstawionych okolicznościach Wnioskodawca wynajmuje mieszkanie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych pracowników najemcy. Zatem celem wynajmu jest odpłatne udostępnianie osobom trzecim lokalu mieszkalnego i zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych.

Dokumentem potwierdzającym wynajęcie nieruchomości na cele mieszkaniowe będzie wystawiona przez Wnioskodawcę faktura ze wskazaną podstawą prawną zastosowania zwolnienia od podatku wraz z zawartą przez Wynajmującego umową najmu na cele mieszkaniowe.

Komentarz redakcji

Przedstawiona interpretacja organu podatkowego jest korzystna dla podatników. Jednakże Ci, którzy w jej myśl zamierzają skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług przy najmie domów lub lokali mieszkalnych firmie, powinni być bardzo ostrożni. Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi wydał bowiem temu samemu podatnikowi interpretację numer IPTPP4/443-76/11-5/OS, w której odmówił prawa do zastosowania zwolnienia w sytuacji, kiedy ten sam dom mieszkalny byłby wynajmowany pośrednikowi, który wynajmowałby dalej dom firmie na cele mieszkaniowe pracowników.

Na łamach "Sposób na VAT" przedstawialiśmy już także interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 29 kwietnia 2011 roku numer IPPP3/443-173/11-2/JF, w której organ podatkowy odmówił podatnikowi prawa do zastosowania zwolnienia w sytuacji, gdy najmująca firma zamierzała dalej podnajmować lokal na cele mieszkalne, lub świadczyć w nim usługi krótkotrwałego zakwaterowania.

Z powyższych interpretacji można wyciągnąć wniosek, że najem domu lub lokalu mieszkalnego firmie na cele mieszkaniowe podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług w sytuacji, gdy firma bezpośrednio realizuje w nim cele mieszkaniowe, ale nie podlega już temu zwolnieniu w sytuacji, gdy firma podnajmuje dom lub lokal innemu podmiotowi, który realizuje tam cele mieszkaniowe.

Podstawa prawna: art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.