Wynajem mieszkania dla studentów a opodatkowanie VAT

ODPOWIEDŹ

Wynajem nieruchomości na rzecz studentów uznawany jest jako wynajem na cele mieszkaniowe i korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Sprzedaż takiej nieruchomości nie będzie opodatkowana VAT i co do zasady nie będzie obowiązku wystawienia z tego tytułu faktury.

UZASADNIENIE

Zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem, dla celów podatku VAT, najem rzeczy ruchomych lub nieruchomości stanowi działalność gospodarczą, gdy ma charakter ciągły i prowadzony jest dla celów zarobkowych.

Kwalifikacja najmu prywatnego jako działalności gospodarczej dla celów VAT nie oznacza automatycznie, że od uzyskanych obrotów trzeba zawsze płacić VAT. Usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, są zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Z powołanego wyżej przepisu wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz od przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w indywidualnej interpretacji z 30 listopada 2015 roku, sygn. IPPP3/4512-812/15-4/RD zauważył, iż zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i od podmiotu nabywającego tę usługę.

Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,

• charakter mieszkalny nieruchomości,

• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala na zastosowanie zwolnienia.

O ile identyfikacja istnienia pozostałych elementów nie stanowi problemu, o tyle zwrócić uwagę należy na cel świadczonej usługi. Realizacja celu wynajmu następuje poprzez wykorzystanie lokalu przez najemcę. Tym samym zasadniczą kwestią dla opodatkowania czy zwolnienia od podatku świadczonej usługi pozostaje cel realizowany przez osobę bezpośrednio uczestniczącą w świadczeniu usługi. Podatnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystywany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. (...) Celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą lokalu mieszkalnego.

W przypadku kiedy najemcą nie jest podróżny (turysta), biznesmen, kuracjusz ani osoba przebywająca służbowo na danym terenie (rejonie), a cel wynajęcia nieruchomości mieszkalnej będzie związany z jego stałym interesem życiowym, wówczas w takim przypadku podmiot świadczący na własny rachunek usługę wynajmu, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, korzysta ze zwolnienia podatkowego”.

W związku z powyższym, wynajem mieszkania studentowi, który następuje na okres wielu miesięcy, i któremu nie towarzyszą świadczenia dodatkowe, (takie jak przy usługach hotelowych) należy uznać jako zwolniony z podatku VAT z uwagi na jego cel mieszkaniowy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwolnieniu z  VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

• b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Natomiast definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którą pierwsze zasiedlenie, to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub

2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Przy czym, zgodnie z opinią organów podatkowych pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem, dzierżawę, bowiem zarówno sprzedaż jak i najem, dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu. Czynność ta jednak nie musi być faktycznie opodatkowana (nie musi prowadzić do powstania podatku należnego), bowiem za czynność taką należy również rozumieć czynność podlegającą opodatkowaniu w myśl przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, jednakże na mocy przepisów szczególnych – korzystającą ze zwolnienia od tego podatku.

Z powyższego wynika, że ze zwolnienia z opodatkowania VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT korzysta dostawa lokalu, który został po raz pierwszy zasiedlony, (a zatem również oddany w najem korzystający ze zwolnienia z VAT) co najmniej dwa lata przed dokonywaną sprzedażą. 

W przypadku gdy dostawa budynków, budowli lub ich części jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż 2 lata należy odnieść się do zwolnienia przewidzianego w  art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku, dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem wymienionym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, pod warunkiem że:

• a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

• b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem w niniejszym przypadku, z uwagi na brak możliwości odliczenia podatku naliczonego przy zakupie i remoncie nieruchomości (art. 86 ust. 1 ustawy), nie powstanie obowiązek opodatkowania tej sprzedaży, niezależnie od okresu jaki upłynie od daty jej zakupu.

Zgodnie z art. 106b ust. 2 i ust. 3 pkt 2 ustawy Czytelnik nie będzie miał obowiązku wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, chyba że nabywca zażąda jej wystawienia i żądanie jej wystawienia zostanie zgłoszone w terminie 3 miesięcy od końca miesiąca, w którym nieruchomość zostanie sprzedana lub Czytelnik otrzyma całość lub część zapłaty.

Halina Lisowska

Podstawa prawna: art. 2 pkt 14, art. 15 ust. 1 i ust. 2 , art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, art. 106b ust. 2 i ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.