0
1094
Firma zakupiła budynek mieszkalny z przeznaczeniem na wynajem i na swoje biuro firmowe (hostel), dokonała remontu z uzyskanego dofinansowania. Podpisała umowę ze spółką z o.o. na najem - wyłącznie na cele mieszkaniowe dla jego personelu i nie będzie wykorzystywany na jakikolwiek inny cel niż mieszkaniowy. Personel z tej firmy to osoby z Ukrainy, które nie mają miejsca zamieszkania w Polsce i przyjechali do pracy w tej firmie na okres do 6 miesięcy. Będą przebywać w tym lokalu dłużej niż 1 miesiąc. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe; m.in.: interpretacja nr 3063-ILPP2-2.4512.5.2017.1 Poznań z 27 lutego 2017). Mam pytanie czy można zastosować zwolnienie z VAT od przedmiotowego wynajmu. Moim zdaniem tak, ponieważ nie jest to krótkotrwałe zamieszkanie, ani wykorzystanie na inne cele niż mieszkaniowe.
ODPOWIEDŹ
Odnośnie najmu na cele mieszkaniowe w orzecznictwie istnieją niestety rozbieżne stanowiska. Organy podatkowe w interpretacjach stwierdzają, że przepis art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę. Jeśli zatem umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych możliwe jest zastosowane zwolnienia. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca.
Sądy natomiast stoją na stanowisku, iż to beneficjent świadczenia korzystającego ze zwolnienia (w tym wypadku spółka z o.o.) musi zaspokoić własne „cele mieszkaniowe”, a nie podmiotów, które w ogóle nie biorą udziału w rozpatrywanej czynności, lecz pojawiają się dopiero w dalszej perspektywie, na kolejnym etapie obrotu. W świetle takiego podejścia Czytelnik będzie świadczył usługi polegające na odpłatnym wynajmie nieruchomości na cele inne niż mieszkaniowe, dlatego nie będzie mógł skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.
UZASADNIENIE
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Na mocy art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy. Pod poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, stanowiącego „Wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8%”, wymienione zostały usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane pod symbolem PKWiU 55.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości (lub jej części) o charakterze mieszkalnym wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.
Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
1. świadczenie usługi na własny rachunek,
2. charakter mieszkalny nieruchomości,
3. mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.
Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku.
Jak wynika z wydawanych interpretacji (np. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 06 lutego 2017 roku, nr 2461-IBPP2.4512.1021.2016.1.KO, którejprzedmiotem było opodatkowanie VAT usług wynajmu świadczonych przez Wnioskodawcę na rzecz firmy, która lokale mieszkalne należące do Wnioskodawcy miała udostępniać swoim pracownikom) przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę. Zdaniem organu można skorzystać ze zwolnienia pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca.
Zatem w omawianejsprawie Organ stwierdził, że celem wynajmu jest odpłatne udostępnianie osobom trzecim lokalu mieszkalnego i zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych, a w związku z tym wynajem lokali mieszkalnych przez Wnioskodawcę na cele mieszkaniowe dla spółki z o.o., która udostępnia je pracownikom na cele mieszkaniowe w okresie delegowania ich do pracy w mieście, korzysta ze zwolnienia.
Stanowisko sądu:
Odmienne stanowisko zajmują sądy. W wyroku NSA z dnia 4 października 2017 roku sygn. akt I FSK 501/16 gmina zaskarżyła wydaną dla niej interpretację indywidualną, w której Minister Finansów uznał, że oddanie przez gminę w odpłatną dzierżawę ZUK spółce z o.o. lokali mieszkalnych, które następnie będą oddane w najem odbiorcom końcowym na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia od podatku zarówno pomiędzy gminą a spółką jak również pomiędzy spółką a ostatecznymi najemcami. Ustalenia zatem wymagało, czy gmina dzierżawiąc odpłatnie nieruchomość spółce, przeznaczy budynek do wykonywania czynności opodatkowanej, czy też, w w perspektywie późniejszego oddania w najem podmiotom prywatnym lokali przez spółkę, będzie świadczyła na jej rzecz usługę zwolnioną.
W ocenie NSA, nie wszystkie wskazane przez organ podatkowy elementy składowe zwolnienia przedmiotowego, interpretowanego w sposób ścisły, zostaną spełnione. Gmina, po dokonaniu remontu, wydzierżawi/wynajmie nieruchomość o charakterze mieszkalnym. Jako właściciel budynku dokona tej czynności na własny rachunek. Nie zostanie jednak spełniony ostatni z elementów zwolnienia, gdyż umowa łącząca Gminę ze Spółką nie zostaje zawarta w celu realizacji potrzeb mieszkaniowych dzierżawcy/najemcy (w tym np. jego pracowników), lecz Spółka wykorzysta przedmiot dzierżawy/najmu w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Omawiany przepis, zdaniem NSA, nie dotyczy natomiast wynajmu lub dzierżawy na tego typu cele, nawet jeśli przedmiot działalności gospodarczej dzierżawcy/najemcy stanowi wyłącznie najem, lub dzierżawa na cele mieszkaniowe. Z punktu widzenia analizowanego zwolnienia istotny jest bowiem sposób rozporządzania mieniem przez usługobiorcę, który musi realizować jego własne cele mieszkaniowe (w tym cele mieszkaniowe swoich pracowników). Stąd cel, dla którego Gmina zawrze umowę ze Spółką, nie stanie się celem mieszkaniowym, nawet przy założeniu, że zostało z góry ustalone, iż mieszkania zostaną oddane w najem podmiotom prywatnym. Realizacja celu mieszkaniowego będzie bowiem cechowała wyłącznie stosunki prawne łączące Spółkę z najemcami lokali, a nie stosunek prawny łączący ją z Gminą.
Sąd, także zauważył, że Minister Finansów dokonując wykładni art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT uznał, „że skoro „cel mieszkaniowy” będzie w ramach zawartej umowy dzierżawy/najmu pośrednio realizowany, to umowa ta zostanie objęta zwolnieniem. Minister Finansów pominął jednak, że ustawodawca nie zwolnił z opodatkowania wynajmu lub dzierżawy “na cele działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie nieruchomości wyłącznie na cele mieszkaniowe. Z literalnego brzmienia powołanego przepisu wynika bowiem, że to beneficjent świadczenia korzystającego ze zwolnienia (w tym wypadku Spółka) musi zaspokoić własne “cele mieszkaniowe”, a nie podmioty, które w ogóle nie biorą udziału w rozpatrywanej czynności, lecz pojawiają się dopiero w dalszej perspektywie, na kolejnym etapie obrotu”.
W orzecznictwie prezentowany jest ponadto pogląd, który NSA w składzie niniejszym podziela, że zwolnienie najmu lokali mieszkalnych ma charakter zwolnienia celowego, ukierunkowanego na ochronę, w aspekcie ekonomicznym, najemców lokali mieszkalnych faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe poprzez tenże najem. Preferencją tą nie są natomiast objęte usługi wynajmu lokali mieszkalnych, których bezpośrednim celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celów gospodarczych, w tym zarobkowych (por. wyroki NSA z 3 sierpnia 2013 r., I FSK 1012/12; z 7 kwietnia 2016 roku, I FSK 1963/14)”.
Z uwagi zatem na obowiązujące w orzecznictwie całkowicie odmienne stanowiska, zdaniem Redakcji, wskazane jest aby Czytelnik zwrócił się o wydanie interpretacji indywidualnej do KAS. Jeśli interpretacja nie będzie zadowalająca, wówczas można ją zaskarżyć do sądu.
Paulina Pawluk
Podstawa prawna: art. 5 ust. 1, art. 7 ust. 1, art. 8 ust. 1, art. 43 ust. 1 pkt 36, art 43 ust. 20 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.
