0
1099
Opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę: za energię cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu, chyba że z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynika jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre) są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu.
Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 31 maja 2011 roku o sygnaturze I FSK 740/10.
Sytuacja podatnika
Gminna spółka komunalna, która jest podatnikiem VAT, na podstawie zawartej umowy z Gminą administruje gminnymi lokalami mieszkaniowymi - zawiera umowy najmu lokali, nalicza czynsze i opłaty według faktycznie poniesionych kosztów przez lokatorów i z otrzymanych przychodów pokrywa w całości koszty utrzymania lokali. Gminne lokale mieszkalne znajdują się zarówno w budynkach komunalnych jak i budynkach Wspólnot mieszkaniowych (część gminna).
Spółka zobowiązana jest wystawić lokatorowi (w części gminnej) lokalu mieszkalnego fakturę zawierającą czynsz oraz opłaty za świadczenia - media, tj. opłatę za dostawę wody, ciepła, wywóz nieczystości. Spółka wystawia więc fakturę VAT w zakresie czynszu i notę obciążeniową w zakresie opłat za media. Spółka traktuje sposób rozliczania opłat za media (opłaty niezależne od właściciela) jako zwrot poniesionych kosztów - wyłożonych środków pieniężnych.
W związku z tak przedstawionym stanem faktycznym zadała pytanie: czy prawidłowo postępuje wystawiając noty obciążeniowe za opłaty związane z dostarczeniem do lokalu mieszkaniowego wody, ciepła itp. dla najemcy lokalu traktując tę czynność jako zwrot wyłożonych środków pieniężnych.
Orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego
Naczelny Sąd Administracyjny zgodził się ze stanowiskiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którym pomiędzy podmiotami wymienionymi we wniosku występują kolejno sprzedaże i odsprzedaże towarów i usług tj. najpierw pomiędzy podmiotem działającym w zakresie danych dostaw i usług, a wspólnotą, następnie pomiędzy wspólnotą, a Spółką (Gminą), a na końcu pomiędzy Spółką a najemcami lokali.
W przypadku wydatków ponoszonych przez właściciela związanych z utrzymaniem jego lokalu, a dotyczących tzw. mediów, zarządca wspólnoty w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje jako pośrednik między dostawcami i odbiorcami. Nabywcą finalnym towarów i usług - wody, ogrzewania, odprowadzania ścieków itp. i służących zaspokojeniu indywidualnych potrzeb wspólnoty - jest nie wspólnota, a każdy z jej członków osobno. W takim przypadku każdy jej członek jako konsument nabywa od wspólnoty jako podatnika VAT towar lub usługę nabyte przez wspólnotę od innego podatnika. Zatem zakup przez wspólnotę usług dotyczących tzw. mediów i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty powinien być refakturowany na członków wspólnoty ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem wspólnota winna dokumentować sprzedaż wystawiając fakturę VAT nabywcom towarów i usług. Natomiast wspólnota nie może wystawiać faktur VAT dla najemców lokali od ich właściciela, ponieważ w tym przypadku nabywcą usług od wspólnoty nie jest najemca tego lokalu, lecz jego właściciel.
Ustawa o podatku od towarów i usług nie sprzeciwia się wliczaniu w cenę usługi najmu tych innych opłat jeśli strony tak postanowią. Wtedy dostawa towarów i usług nie będzie traktowana jako odrębne świadczenie, lecz jako czynność w ramach świadczenia zasadniczego w konsekwencji z zastosowaniem do całości stawki podatku właściwej dla tegoż świadczenia zasadniczego. Należy bowiem zauważyć, że dostawa np. mediów nie jest czynnością samą w sobie, lecz następuje w przypadku wynajmu lokali.
Jednakże w przypadku, kiedy odrębnie pobierany jest czynsz, a odrębnie należności za media, jeżeli zarówno wspólnota jak i Zakład są podatnikami VAT, zobowiązane są one do wystawiania faktur (refaktur), o ile podmioty te nie są zwolnione z tego podatku.
Reasumując, w przypadku usługi najmu, przepis art. 29 ust. 1 ustawy o VAT należy tak interpretować, że opłaty wynikające z eksploatacji lokalu przez najemcę, tj.: za energię cieplną, dostawę wody, odbiór ścieków i wywóz nieczystości powinny być ujmowane do podstawy opodatkowania jako składniki czynszu z tytułu usługi najmu, chyba że z umowy najmu zawartej pomiędzy wynajmującym a najemcą wynika jednoznacznie, że opłaty te (wszystkie lub niektóre) na podstawie art. 30 ust. 3 tej ustawy, są regulowane przez najemcę na rzecz wynajmującego w sposób odrębny od czynszu.
W przypadku gdy podstawa opodatkowania usługi najmu obejmuje powyższe opłaty, obowiązek podatkowy (wystawienia faktury) z tego tytułu powstaje na podstawie art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy o VAT tzn. z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty czynszu, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze, co nie wyklucza możliwości korygowania czynszowych rozliczeń okresowych w zależności od terminu płatności poszczególnych opłat eksploatacyjnych towarzyszących usłudze najmu.
Jeżeli natomiast opłaty eksploatacyjne towarzyszące usłudze najmu rozliczane są na podstawie zawartej umowy odrębnie od czynszu najmu, obowiązek podatkowy (wystawienia faktury) z ich tytułu powstaje na podstawie art. 19 ust. 13 pkt 1 ustawy o VAT., tzn. z upływem terminu płatności, jeżeli został on określony w umowie właściwej dla rozliczeń z ich tytułu.
Podstawa prawna: art. 19 ust. 13 pkt 1 i 4, art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług.
