Zakup nieruchomości rolnej w drodze sprzedaży egzekucyjnej a stosowanie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz zwrot VAT

ODPOWIEDŹ

Sprzedaż nieruchomości rolnej w drodze licytacji egzekucyjnej podlega pod ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Nabycie nieruchomości rolnej przez Czytelnika może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek zbywcy lub osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne.

Należy zauważyć, iż nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W powyższym  okresie, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

W myśl ustawy o podatku VAT dostawa gruntów niezabudowanych objęta jest zwolnieniem przedmiotowym. W przypadku nieruchomości zabudowanych sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT, chyba że spełnione są warunki, z których także wynika zwolnienie przedmiotowe.

 

UZASADNIENIE

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadziła regulacje, które wskazują konkretnego nabywcę nieruchomości rolnej podlegającej sprzedaży. W myśl przepisów ustawy nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny.

Zaznaczyć należy, że powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3 ustawy.

Przepisy powyższe nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej:

1. przez:

• • a) osobę bliską zbywcy,

  • b) jednostkę samorządu terytorialnego,

  • c) Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję,

  • d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,

  • e) parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody;

1. w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;

2. na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;

3. w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

Dodać trzeba, że za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Ponadto uważa się, że osoba fizyczna:

1. osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

   • a) pracuje w tym gospodarstwie,

   • b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2. posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

   • a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe lub

   • b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

   • c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

   • d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Natomiast za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

1. podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub

2. prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub

3. była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub

4. wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub

5. odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy, obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty oraz w innych przypadkach niż wymienione w ustawie, może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:

1. zbywcy, jeżeli:

   • a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,

   • b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

   • c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2. osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

• • a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020, a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,

  • b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

  • c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

 Zatem nieruchomość rolną w drodze licytacji egzekucyjnej mog? nabyć osoby będące rolnikami indywidualnymi lub są:

•  rolną w drodze licytacji egzekucyjnej mogą nabyć osoby będące rolnikami indywidualnymi lub są:

  • a) osobami bliskimi zbywcy,

  • b) jednostką samorządu terytorialnego,

  • c) Skarbem Państwa lub działającą na jego rzecz Agencją,

  • d) osobą prawną działającą na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,

  • e) parkiem narodowym, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody.

W przeciwnym przypadku osoba przystępując do licytacji musi przedstawić zgodę Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych wydaną w formie decyzji. Osoba nie spełniająca powyższych warunków nie zostanie dopuszczona do udziału w licytacji.

Należy zauważyć, że Czytelnik kupując przedmiotową nieruchomość nie chce wiązać się z rolnictwem, zatem nie spełni warunków zawartych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług sprzedaż nieruchomości rolnej jest zwolniona z podatku VAT więc jej zakup nie będzie dawał prawa do odliczenia naliczonego podatku.

Należy zaznaczyć, iż zwalnia się od podatku:

• dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane,

• dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy,

  • a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

  • b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

• dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą w/w zwolnieniem, pod warunkiem że:

  • a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

  • b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

EWIDENCJA W DEKLARACJACH: Nie wykazuje się w deklaracji VAT-7 nabycia towarów zwolnionych z podatku VAT.

Paulina Pawluk

Podstawa prawna: art. 2, art. 2b, art. 3, art.5, art. 6, art. 7 ustawy z dnia 11.04.2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, pkt 10a ustawy o VAT.