0
1765
Czy na podstawie faktury zaliczkowej na zakup nieruchomości (100% wartości), można ubiegać się o zwrot VAT? Zakup na firmę w całości finansowany z kredytu. Firmie sprzedającej nieruchomość zależy na wpłacie teraz (rok 2016), bo musi zakończyć budowę, a oddanie lokalu będzie w przyszłym roku. Chcieliśmy już zapłacić całość za ten lokal i chcemy teraz zwrot VAT, żeby trochę spłacić kredyt. Musimy czy możemy zawrzeć umowę przedwstępną aby odliczyć cały VAT i czy musi ona być u notariusza?
ODPOWIEDŹ
Nabywca nie musi sporządzać umowy przedwstępnej, aby mieć prawo do odliczenia VAT od wpłaty 100% wartości nieruchomości w formie zaliczki tytułem jej zakupu.
UZASADNIENIE
Zgodnie z art.86 ust. 1, 10 i 10b pkt 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Prawo to powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.
Z kolei zgodnie z art. 19a ust. 1 i ust. 8 ustawy o VAT co do zasady obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru lub wykonania usług. Jeżeli jednak przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4. Fakturę w takim przypadku zgodnie z art. 106i ust 2 ustawy wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty od nabywcy.
W praktyce nie zawsze możliwe jest od razu zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości (umowy kupna-sprzedaży). Przyczyny tego mogą wynikać z przeszkód prawnych bądź faktycznych, które powodują że w danym momencie nie jest możliwe zawarcie właściwej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Wśród nich można wymienić: finansowanie zakupu nieruchomości w drodze kredytu hipotecznego, postępowanie sądowe lub administracyjne dotyczące nieruchomości, konieczność, przeprowadzka sprzedawcy do nowego mieszkania, przeprowadzenia remontu przez sprzedawcę itd.
Do czasu usunięcia tych przeszkód, kupujący chce mieć jednak pewność, że sprzedawca nie rozmyśli się i nie sprzeda nieruchomości innej osobie (np. która zaproponuje niższą cenę). Z kolei sprzedawca chce mieć gwarancje, że kupujący nie wycofa się z transakcji (np. znajdzie tańszą nieruchomość). Podpisując zatem umowę przedwstępną, kupujący może już zaprzestać poszukiwania innej oferty sprzedaży nieruchomości, a sprzedający innego kupca i mogą się skupić na podjęciu kroków zmierzających do sfinalizowania transakcji. Interes obu stron, zawierających umowę przedwstępną jest w zasadzie tak samo chroniony. Zatem dla obu stron zawarcie w takim przypadku przynajmniej umowy przedwstępnej jest korzystne.
Jak wynika z przytoczonych powyżej przepisów warunkiem koniecznym umożliwiającym odliczenie podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej zapłatę zaliczki jest fakt, aby nabywane w terminie późniejszym towary i usługi były związane z wykonywanymi przez niego czynnościami opodatkowanymi, przy uwzględnieniu regulacji zawartych w art. 88, tj. niezaistnienia przesłanek negatywnych. A zatem nabywca może odliczyć podatek naliczony wynikający z faktury zaliczkowej w rozliczeniu za okres, w którym ją otrzymał bez konieczności dokumentowania aktem notarialnym wpłaty tej zaliczki na poczet późniejszego nabycia nieruchomości. Podpisanie w takim przypadku przynajmniej umowy przedwstępnej jest korzystne dla obu stron transakcji.
EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(17) nabycie towarów i usług zaliczanych do środków trwałych należy wykazać w pozycji 43. wartość netto i w pozycji 44. podatek VAT naliczony.
Sylwia Jarmuszka
Podstawa prawna: .art. 29a ust. 1 i ust. 8, art. 86 ust. 1, 10 i 10b pkt 1, art. 88, art. 106i ust. 2 ustawy o VAT.
