Zarządzanie nieruchomością wspólną oraz dostarczanie mediów członkom Wspólnoty a stawka VAT

Takie stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 29 października 2012 roku nr ITPP1/443-950/12/KM.

Sytuacja Podatnika

O wydanie indywidualnej interpretacji do organu podatkowego zwróciła się Wspólnota Mieszkaniowa, w której jest ponad 50% lokali użytkowych. Wspólnota zrzesza właścicieli indywidualnych lokali użytkowych oraz gminę miasto jako właściciela dwóch lokali mieszkalnych i lokali użytkowych.

Wspólnota mieszkaniowa jest czynnym „płatnikiem” podatku od towarów i usług. Wystawia faktury VAT dla właścicieli za media (woda, kanalizacja, centralne ogrzewanie), a także za czynności związane z utrzymaniem nieruchomości. Zastosowane stawki to: 23% dla kosztów utrzymania nieruchomości i centralnego ogrzewania oraz 8% na wodę i kanalizację.

W związku z powyższym Wspólnota zwróciła się do organu podatkowego z zapytaniem, czy prawidłowo zastosowała stawki VAT dla opłat za czynności związane z utrzymaniem części wspólnych lokali użytkowych i mieszkalnych oraz za media dla właścicieli lokali użytkowych oraz dla gminy jako właściciela lokali użytkowych i mieszkalnych.

Odpowiedź Dyrektora Izby Skarbowej

W wydanej interpretacji organ podatkowy w pierwszej kolejności ustalił, iż Wspólnota realizując wspólny interes właścicieli występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.

Bowiem w pierwszym z przypadków Wspólnota, będąca jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek, jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali mieszkalnych, mających udziały w nieruchomości wspólnej. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od jej członków podmiot praw, i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie nie świadczy ona żadnych czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług na rzecz właścicieli odrębnych lokali. Zatem uiszczanie przez członków wspólnoty należności tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie stanowią czynności objętych przepisami ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Natomiast w drugim przypadku, gdy wydatki ponoszone są przez właściciela wyłącznie w związku z odrębną własnością lokalu, wspólnota w zakresie nabywanych towarów i usług celem zaopatrzenia poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli. Nabywa bowiem towary i usługi w swoim imieniu jednakże na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, którzy dokonują na poczet tych zakupów stosownych wpłat. Tym samym Wspólnota zakupując towary i usługi, które następnie przyporządkowuje poszczególnym lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. W takiej sytuacji środki uiszczane przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez Wspólnotę towary i usługi. W konsekwencji w odniesieniu do rozliczania wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych lokali, ponoszonych m.in. z tytułu zakupu przez Wspólnotę towarów i usług do tych lokali, zastosowanie znajdą przepisy o podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym w przypadku lokali wyodrębnionych Wspólnota działa we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej (właściciela lokalu). Natomiast w zakresie części wspólnych Wspólnota działa w imieniu własnym, na rzecz swoją jako Wspólnoty.

Reasumując organ podatkowy stwierdził, iż Wspólnota, dokonując naliczania „opłat” na rzecz właścicieli poszczególnych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę, zakupionych uprzednio w tym celu „mediów” związanych wyłącznie z utrzymaniem tych lokali, działa jako podatnik podatku od towarów i usług, dokonujący na rzecz członków wspólnoty czynności, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Wobec tego Wspólnota winna wystawić fakturę, stosując właściwą stawkę podatku, tj. w sytuacji pobierania opłat za poszczególne lokale użytkowe od członków Wspólnoty za „wodę i kanalizację” - stawkę VAT 8%, za „centralne ogrzewanie” - 23%, a dla lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe - za „media” – stawkę „zwolnienie” zgodnie z § 13 ust. 1 pkt 16a rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast Wspólnota wykonując czynności obciążania członków wspólnoty kosztami zarządzania nieruchomością wspólną, nie działa w charakterze podatnika, w związku z tym czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

Podstawa prawna: art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 oraz poz. 140, 142 załącznika nr 3 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, § 13 ust. 1 pkt 16a, 16b rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 4 kwietnia 2011 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.