Zwolnienie z VAT sprzedaży działki z zabudowaniami przeznaczonymi do rozbióki

ODPOWIEDŹ

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Tym samym, od dnia 1 kwietnia 2013 r. w związku z wprowadzeniem do ustawy o podatku VAT definicji terenu budowlanego dla potrzeb prawidłowej klasyfikacji gruntów celem zastosowania zwolnienia, w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie należy już kierować się danymi zawartymi w ewidencji gruntów i budynków.

Natomiast w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku VAT z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Tak więc, przy zabudowanej działce stawka podatku zależy od statusu budynku, a w przypadku możliwości stosowania zwolnienia przedmiotowego w stosunku do budynku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, preferencja ta rozciąga się także na grunt.

Jak wynika z pytania, Czytelnik ma zamiar dokonać dostawy gruntu z bardzo starymi budynkami do rozbiórki i nie jest pewien, czy może skorzystać ze zwolnienia z VAT, w przypadku, gdy w umowie zawrze zapis, iż nabywca dokona rozbiórki.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, gdy Czytelnik dokona dostawy tego gruntu, niezależnie czy rozbiórki dokona sprzedawca, czy nabywca, nie może skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT, gdyż wyłącznie dostawa gruntów niezabudowanych innych niż tereny budowlane może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o podatku od towarów i usług. Nawet jeżeli nie będzie na działce żadnego budynku, będzie to teren budowlany, którego dostawa jest opodatkowana podatkiem VAT w wysokości 23 %.

Problem przedstawiony w pytaniu polega na rozstrzygnięciu, czy w przypadku gdy na sprzedawanej działce znajdują się jeszcze budynki, które docelowo mają być rozebrane, dochodzi do zwolnionej z VAT dostawy budynków lub budowli (art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy), czy też opodatkowanej VAT dostawy gruntów budowlanych.

Orzecznictwo Sądów krajowych jak i Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w przypadku posadowionych na gruncie budynków przeznaczonych do rozbiórki nakazują badać cel ekonomiczny, której przedmiotem jest grunt.

W jednym z wyroków Trybunał Sprawiedliwości /UE C-461/08 Don Bosco/ uznał, że sprzedaż działki (która w momencie dostawy była jeszcze zabudowana) traktowana jest jak sprzedaż gruntu, a nie jak dostawa budynku. W sprawie tej sprzedający, mimo że dostarczył działkę zabudowaną, zobowiązał się wobec kupującego do zapewnienia rozbiórki, zatem Trybunał stwierdził, że dostawa w rzeczywistości dotyczyła działki gotowej do zabudowy. Inne rozstrzygnięcie, w odmiennym jednak stanie faktycznym zapadło w sprawie C-326/11 Komen. W celu przebudowy nieruchomości w nowy budynek, przeprowadzono roboty rozbiórkowe na zlecenie i na rachunek sprzedającego przed nabyciem powierzchni handlowej. Co ważne, w żadnym momencie w ramach procesu przebudowy roboty nie doprowadziły do powstania terenu niezabudowanego.

Trybunał stwierdził, że zwolnienie z VAT obejmuje transakcję dostawy nieruchomości, na którą składają się grunt i stary budynek w trakcie przebudowy, jeżeli w momencie tej dostawy stary budynek został poddany jedynie częściowym robotom rozbiórkowym i przynajmniej w części był jeszcze użytkowany. Nie ma znaczenia intencja stron, która wskazywała, że nabywca był zainteresowany gruntem, a nie istniejącym w momencie transakcji budynkiem.

Zgodnie z orzeczeniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 17 maja 2013 r. Sygn. akt III SA/Wa 3407/12, w sytuacji kiedy budynki w chwili dostawy przeznaczone są do rozbiórki i nie mają żadnej wartości ekonomicznej dla nabywcy należy uznać, że doszło do dostawy gruntu pod zabudowę. Powyższe oznacza, że o opodatkowaniu VAT przesądza status gruntu, a nie naniesienie.

Wyrok ten oznacza, że budynek przeznaczony do rozbiórki nie jest uwzględniany dla potrzeb VAT. W takim przypadku zastosowanie ma podstawowa stawka podatku, właściwa dla dostawy gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Jednym z ostatnich wyroków w podobnej sprawie jest wyrok z 7 listopada 2013 r., Sygn. akt I FSK 1436/13, w którym z kolei Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że nie można dostawy zabudowanych gruntów traktować jako czynności wyłączonej spod zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług tylko z tych względów, że nabywca zamierza wyburzyć budynki oraz budowle i wznieść na tym terenie nowy budynek. Zdaniem sądu nie sposób zaakceptować poglądu, że skoro dla nabywcy budynki i budowle, znajdujące się na gruncie, nie przedstawiają żadnej wartości ekonomicznej, należy uznać, że miała miejsce dostawa niezabudowanego gruntu przeznaczonego do zabudowy. Według sądu w zakresie skutków tej czynności na gruncie ustawy o VAT nie ma żadnego znaczenia cel ekonomiczny nabycia tej działki istniejący po stronie kupującego. To czy nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki oraz budowle i wznieść nowy budynek, jest bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności w aspekcie tej daniny publicznoprawnej, zatem w badanej sprawie, zdaniem Sądu doszło do dostawy gruntu wraz z istniejącymi budynkami i budowlami, która to czynność przy spełnieniu wynikających z art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy korzysta ze zwolnienia.

Z przytoczonych orzeczeń wynika, że w przypadku, gdy na sprzedawanej działce znajdują się jeszcze zabudowania, które docelowo mają być rozebrane, dochodzi do zwolnionej z podatku VAT dostawy budynków lub budowli lub opodatkowanej podatkiem VAT dostawy gruntów budowlanych.

Powyższe wskazuje, że często stan faktyczny może być bardzo trudny do ustalenia, ponieważ w dużej mierze jest oparty na ocenie subiektywnej celu z jakim strony zawierają transakcje sprzedaży gruntu wraz budynkami przeznaczonymi do rozbiórki. Tak więc, Czytelnik wraz z kupującym, aby zastosować właściwy przepis ustawy o podatku od towarów i usług powinien określić cel i przedmiot tej transakcji.

Iwona Porez