Zwolnienie z VAT sprzedaży nieruchomości jako towaru handlowego

ODPOWIEDŹ

Sprzedaż lokalu mieszkalnego, zaklasyfikowanego jako towar handlowy będzie podlegała w całości zwolnieniu z VAT. Czytelnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z działalnością nieopodatkowaną.

UZASADNIENIE

Podatnikiem w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel i rezultat działalności. Wobec powyższego, wszystkie czynności polegające na dostawie towarów, a tym jest właśnie sprzedaż nieruchomości, podlegają opodatkowaniu i Czytelnik sprzedając nieruchomość będzie zobowiązany taką sprzedaż opodatkować.

Dostawa nieruchomości może jednak korzystać ze zwolnienia od VAT, jeżeli nieruchomość spełnia określone w ustawie warunki. Zgodnie z art.43 ust.1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług dostawa budynków i budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od VAT, jeżeli pomiędzy pierwszym ich zasiedleniem a dostawą upłynął co najmniej okres dwóch lat.

Natomiast w myśl art.43 ust.10a ustawy dostawa nieruchomości dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w okresie krótszym niż dwa lata od tego zasiedlenia może również korzystać ze zwolnienia jeżeli w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku, a dokonujący dostawy nie ponosił znaczących (wynoszących co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości) wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art.2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

 

• a) wybudowaniu lub

• b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

 

W przypadku nieruchomości używanej (nabyta na rynku wtórnym - także od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej) - przyjmuje się generalnie, że do pierwszego zasiedlenia doszło w momencie rozpoczęcia używania nieruchomości przez pierwszego właściciela. Ze stanu faktycznego, opisanego w pytaniu, nie wynika jak długo przedmiotowa nieruchomość była użytkowana. Zatem jeśli spełniony zostanie warunek, aby pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nieruchomości upłynął co najmniej okres dwóch lat wynikający z art. 43 ust. 10 ustawy, sprzedaż tej nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia z opodatkowania VAT.

W cytowanej wyżej definicji pierwszego zasiedlenia mowa jest o „ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym”. Natomiast w myśl ustawy o podatku dochodowym ulepszeniu może ulec tylko środek trwały (a nie towar handlowy).

W związku z powyższym, wydatki poniesione na nieruchomość, stanowiącą towar handlowy, nie są wydatkami na ulepszenie w świetle przepisów o podatku dochodowym. Ich wysokość nie ma zatem znaczenia przy ustalaniu daty pierwszego zasiedlenia.

Takie stanowisko zajął m.in. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 28 marca 2017 r., nr  1462-IPPP2.4512.104.2017.1.MT : Wnioskodawca poinformował, że lokale stanowią dla Niego towary handlowe, ponieważ służą wyłącznie do odsprzedaży i nie będą służyć do celów prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Tym samym nakłady poniesione przez Wnioskodawcę nie będą stanowić ulepszenia w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że wielkość ponoszonych przez Wnioskodawcę wydatków na ulepszenia nie będzie miała wpływu na ustalenie momentu pierwszego zasiedlenia.

Tak więc, jeśli nakłady poniesione na remont nieruchomości będącej towarem handlowym, przekroczą 30 % jej wartości, nie spowodują, że sprzedaż tej nieruchomości będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (ani w ciągu 2 lat od tego zasiedlenia). Sprzedaż nieruchomości, wraz z jej wyposażeniem, będzie zatem mogła także korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

 Sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego korzystać będzie ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zatem Wnioskodawcy nie będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących wydatki poniesione na czynsz oraz media.

EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(18) dostawę towarów zwolnioną od podatku należy wykazać w pozycji 10.

Stanisława Kossobudzka

Podstawa prawna: art. 2 pkt 14, art. 43 ust. 10 i ust. 10a, art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług