Opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe ustanowione przed 1 maja 2004 roku

Odpowiedź
Z dniem 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności tych gruntów. Zatem przekształcenie nastąpiło z mocy prawa. Oznacza to, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, ustanowionego przed 1 maja 2004 r. podlegają VAT.

Uzasadnienie
W stanie prawnym obowiązującym przed 1 maja 2004 roku ustanowienie prawa użytkowania wieczystego nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.
W wyniku uchwały NSA z dnia 8 stycznia 2007 r. do ustawy o podatku od towarów i usług wprowadzono zmiany obowiązujące od 1 grudnia 2008 r. w świetle których oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie tego prawa stanowią dostawę towarów.
Konsekwencją powyższego było uznanie, że podatek VAT należało pobierać jedynie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego ustanowionego od 1 maja 2004 r.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2020 r. poz. 2040), przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności następuje z mocy samego prawa i nie wymaga żadnej reakcji użytkownika wieczystego.
Właściciel gruntu nie ma możliwości prawnego wpływu na fakt przekształcenia, bowiem 1 stycznia 2019 r. wszelkie grunty zabudowane na cele mieszkaniowe ulegają przekształceniu. Ustawa określa więc jedną datę przekształcenia, wspólną dla wszystkich nieruchomości.
Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1. mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
2. mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
3. o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Z inicjatywy Gminy Wrocław TSUE w wyroku C-604/19 TSUE uznał, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności przewidziane w przepisach krajowych w zamian za uiszczenie opłaty stanowi dostawę towarów w rozumieniu przepisu art. 14 ust. 2 lit. a dyrektywy 2006/112/WE.
TSUE orzekł, że przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności przewidzianym w przepisach krajowych w zamian za uiszczenie opłaty na rzecz gminy będącej właścicielem nieruchomości, co pozwala jej na uzyskanie z tego tytułu dochodu o charakterze stałym, owa gmina działa w charakterze podatnika w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, a nie jako organ władzy publicznej w rozumieniu art. 13 ust. 1 tej dyrektywy.
Zatem, wyrok TSUE przesądził, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności na podstawie przepisów ustawy przekształceniowej stanowi dostawę towarów dla celów opodatkowania VAT.
Podkreślić należy, że wyrok TSUE dotyczy wyłącznie przedmiotowych czynności dokonywanych z mocy prawa, nie dotyczy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność, dokonywanego na podstawie umowy cywilnoprawnej pomiędzy użytkownikiem wieczystym a właścicielem gruntów. 
Rozstrzygnięcie TSUE zawarte w wyroku C-604/19 powoduje brak możliwości traktowania czynności przekształcenia użytkowania wieczystego we własność jako kontynuacji pierwotnej czynności pomiędzy stronami, tj. dostawy towaru (gruntu) dokonanej w drodze czynności ustanowienia tego użytkowania wieczystego. 
W rezultacie – w kontekście opodatkowania VAT czynności związanych z użytkowaniem wieczystym (całościowego rozliczenia podatku VAT z tego tytułu – od ustanowienia tego prawa aż po jego przekształcenie we własność z mocy prawa) – należy wyróżnić dwie odrębne dostawy towaru (gruntu):

• czynność ustanowienia użytkowania wieczystego, skutkującą przekazaniem użytkownikowi wieczystemu władztwa ekonomicznego nad gruntem (właściciel...