Opodatkowanie VAT sprzedaży i wynajmu nieruchomości przez Gminę

Odpowiedź

Dla klasyfikacji sprzedaży gruntu rolnego dla celów VAT decyduje nie tylko jego faktyczne zabudowanie, ale też przewidziana w planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego możliwość usytuowania na danym gruncie jakiejkolwiek budowli lub budynku. Tereny zabudowy zagrodowej kwalifikowane są jako przeznaczone dla:

• zabudowy zagrodowej,
• budynków i urządzeń służących wyłącznie produkcji rolniczej.

Wobec powyższego, zdaniem Redakcji, skoro dopuszcza się na nich umiejscowienie budynków i urządzeń służących wyłącznie produkcji rolniczej, to grunty te są przeznaczone pod zabudowę a zatem sprzedaż tych gruntów  jest opodatkowana podatkiem VAT 23 %.

Natomiast, sprzedaż ww. działki – terenu górniczego, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, bowiem z opisu sprawy nie wynika przeznaczenie tego gruntu pod zabudowę.

Wynajem świetlicy jest czynnością opodatkowaną podatkiem VAT. Tym samym zakupy towarów i usług związane z bieżącym utrzymaniem świetlicy oraz ewentualne wydatki inwestycyjne związane ze świetlicą będą przez Gminę wykorzystywane do czynności opodatkowanej VAT, a zatem z prawem do odliczenia podatku naliczonego w 100%.

Uzasadnienie

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stawka podstawowa VAT 23%.

Jednakże w treści ustawy o VAT, ustawodawca przewiduje dla niektórych czynności obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT. I tak stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwolniona jest od podatku dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Oznacza to, iż, co do zasady, opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane lub przeznaczone pod zabudowę. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, posługuje się kryterium przeznaczenia terenu, a nie jego klasyfikacją gleboznawczą. Wskazać przy tym należy, iż na gruncie przepisów podatkowych brak jest definicji pojęcia gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

Podkreślić trzeba, że Gmina jest podatkiem VAT w transakcjach sprzedaży nieruchomości, co stwierdził NSA  w wyroku FSK 1588/16 z 31.01.2019 r. -  „Gminą, która jest podatnikiem VAT w zakresie obrotu nieruchomościami i której aktywność na gruncie obrotu nieruchomościami nie tylko ma wpływ na przysparzanie jej stałych dochodów ale również w istotny sposób kształtuje rynek obrotu nieruchomościami(...) Ze względu na pozycję gminy jako podmiotu wpływającego znacznie na rynek nieruchomości i spełniającego w tym zakresie warunki postrzegania jako podatnika, dokonywanie przez gminę obrotu nieruchomościami nabytymi także
w drodze tzw. komunalizacji mienia państwowego, należy kwalifikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust.1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o VAT  (Dz. U. Dz.U. z 2018, poz. 2174 ze zm.), nawet jeżeli gmina, w zakresie obrotu tymi nieruchomościami, nie podejmuje aktywności podobnej do podmiotu handlującego nieruchomościami.”

Natomiast, w celu określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W myśl art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Dla właściwego określenia przeznaczenia terenów istotne znaczenie ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, Stosownie do treści art. 4 ust. 1 tej ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W przypadku sprzedaży działek oznaczonych jako grunty orne zbudowane oraz tereny zagrodowe na podstawie powyższych przepisów należy zauważyć, że ustawodawca nie sprecyzował, jakimi kryteriami należy kierować się przy ustalaniu przeznaczenia danego gruntu. Zatem w celu określenia, czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy odwołać się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustawa ta jak zauważono powyżej, określa zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Trzeba dodatkowo podkreślić, że w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej „studium”.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza studium zawierające część tekstową i graficzną, uwzględniając zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, ustalenia strategii rozwoju i planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz strategii rozwoju gminy, o ile gmina dysponuje takim opracowaniem. Studium sporządza się dla obszaru w granicach administracyjnych gminy. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Studium nie jest aktem prawa miejscowego.

Jak wynika z pytania nieruchomość, która ma być przedmiotem sprzedaży, w studium uwarunkowań oznaczona jest jako teren zabudowy zagrodowej, a w rejestrze  gruntów figuruje jako grunty orne zabudowane. Z definicji zamieszczonej w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku
w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wynika, że  przez zabudowę zagrodową należy rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Należy zauważyć, że w planach zagospodarowania przestrzennego tereny zabudowy zagrodowej kwalifikowane są, jako przeznaczone dla:

1. zabudowy zagrodowej,
2. budynków i urządzeń służących wyłącznie produkcji rolniczej.

Podkreślić należy, że o przeznaczeniu nieruchomości stanowią akty prawa miejscowego tj. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy. Dopiero w przypadku, gdy dla danego terenu nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrze...