VAT od ceny sprzedaży gruntu użytkownikowi wieczystemu

Gmina zamierza sprzedać na rzecz jej użytkownika wieczystego nieruchomość gruntową (działka A i B), zabudowaną budynkiem mieszkalnym i warsztatem należącymi do użytkownika wieczystego. Dla działek brak jest miejscowego planu, działki przeznaczone są pod zabudowę produkcyjną w studium. Czy sprzedaż nieruchomości podlega VAT tzn. czy cena sprzedaży to cena netto 19 220,00 zł, czy też cena netto powiększona o VAT 23%? 
Informacja dotycząca użytkowania wieczystego:
Aktem notarialnym z dnia 4.11.1996 roku działka X została oddana w użytkowanie Spółdzielni Kółek Rolniczych, a następnie ta działka została podzielona na 3 inne działki. Jedna z tych trzech działek 12.11.2015 roku została przez SKR sprzedana małżeństwu (użytkowanie wieczyste). Potem ta działka została podzielona decyzją Wójta Gminy 24.01.2018 roku na działkę A (tereny mieszkaniowe) i B (tereny przemysłowe) – jedna księga wieczysta, opłata roczna bez VAT, stawka 3%, aktualizacja opłaty od 2021 roku.
Informacja dotycząca ceny: 

1. Cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa własności, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego dla w/w nieruchomości w kwocie 40.900 zł.
2. Na poczet ceny nieruchomości gruntowej zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w kwocie 21.680 zł.
3. Cena netto nieruchomości gruntowej po odliczeniu kwoty równej wartości prawa użytkowania wieczystego wynosi 19.220 zł.

Odpowiedź
Jeżeli, wartość rynkowa nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego jest jedynym wynagrodzeniem należnym Gminie, to wartość ta zawiera w sobie VAT tzn. że w kwocie do zapłaty 19 220 zł mieści się VAT.

Uzasadnienie
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Świadczenie usług, to każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. 
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. 
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. 
Zaznaczyć trzeba, że stosowanie do art. 13 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, którymi dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.
Jednakże, jeżeli organy te podejmują takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji. Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika VAT w przypadkach:

• gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań, 
• gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Zatem, w omawianym przypadku Gmina jest podatnikiem VAT bowiem działa na podstawie umowy cywilnoprawnej.
Zgodnie z art. 13 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. 
Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość gruntowa, to grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.
W myśl art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy o VAT podstawa...