Jednoczesny podnajem mieszkania na cele mieszkaniowe oraz dzierżawa nieruchomości na cele działalności

Odpowiedź

Wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe jest zwolnione od VAT. Na fakturze należy ująć dzierżawę i wynajem w dwóch pozycjach. Pod nazwą towaru i usługi należy wpisać:

1. wydzierżawienie budynku na działalność gospodarczą (pkt … umowy),
2. wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe (pkt … umowy) i umieścić adnotację, że czynność jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z ustawą o podatku VAT opodatkowaniu tym podatkiem, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Ustawodawca przewidział również zwolnienie od podatku niektórych czynności. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 36, nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy (tj. usług związanych z zakwaterowaniem, oznaczonych symbolem PKWiU 55).
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy. Przy czym przepis nie uzależnia zastosowania zwolnienia od rodzaju czy formy prawnej podmiotu świadczącego usługę, jak i podmiotu nabywającego tę usługę.
Powyższe wskazuje, że zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne, na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek, 
• charakter mieszkalny nieruchomości, 
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Podatnik będzie mógł zatem skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.
Zwolnienie, zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy stanowi implementację art.135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. ws. wspólnego systemu podatku od wartości dodanej. Przepis powyższy stanowi, że „Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: (...) dzierżawę i wynajem nieruchomości”. Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.
Należy zwrócić uwagę, że zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust.1 pkt 36 ustawy dla wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowi wyjątek od zasady określonej w art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, jaką jest opodatkowanie sprzedaży 23% stawką VAT. W związku z tym powinno być interpretowane ściśle, przede wszystkim zgodnie z literalnym brzmieniem wprowadzających je przepisów. W żadnym razie nie powinny one być interpretowane w sposób prowadzący do rozszerzenia zakresu zastosowania zwolnienia.
W przedstawionym przypadku wątpliwości dotyczą stawki VAT z tytułu podnajmu lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe z przeznaczeniem zamieszkania przez osobę świadczącą usługi medyczne (lekarza) w jednostce prowadzonej przez Spółkę.
Należy jeszcze raz podkreślić, że usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Wobec tego Czytelnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, ponieważ umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.
Dla zastosowania zwolnienia nie ma przy tym znaczenia rodzaj i forma prawna zarówno podmiotu wynajmującego, jak i najemcy. 
Kwestia udokumentowania dzierżawy budynku oraz wynajmu mieszkania uregulowana jest w art. 106e ustawy o VAT. Faktura powinna zawierać min.: nazwę (rodzaj) towaru lub usługi, miarę i ilość (liczbę) dostarczonych towarów lub zakres wykonanych usług, cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto), wartość dostarczonych towarów lub wykonanych usług, objętych transakcją, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto), stawkę podatku, sumę wartości sprzedaży netto, z podziałem na sprzedaż objętą poszczególnymi stawkami podatku i sprzedaż zwolnioną od podatku, kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto, z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku, kwotę należności ogółem, w przypadku dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 wskazanie przepisu ustawy albo aktu wydanego na podstawie ustawy, na podstawie którego podatnik stosuje zwolnienie od podatku, przepisu dyrektywy 2006/112/WE, który zwalnia od podatku taką dostawę towarów lub takie świadczenie usług, lub innej podstawy prawnej wskazującej na to, że dostawa towarów lub świadczenie usług korzysta ze zwolnienia.
Wobec powyższego, na fakturze należy ująć dzierżawę i wynajem w dwóch pozycjach:

1. wydzierżawienie budynku na działalność gospodarczą (pkt … umowy) z ceną netto i stawką VAT 23 %,
2. wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe (pkt … umowy) z wartością sprzedaży i  adnotacją, że czynność jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Ewidencja w deklaracjach: W VAT-7(20) dostawa towarów oraz świadczenie usług na terytorium kraju zwolnione od podatku – poz. 10 podstawa opodatkowania. Dostawa towarów oraz świadczenie usług na terytorium kraju opodatkowane stawką 23%- poz. 19 podstawa opodatkowania, poz. 20 podatek należny.

 

Podstawa prawna: art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 106b ust. 2, art. 106e ust. 1 pkt 7-9, pkt 11-15 i pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku ustawy o podatku od towarów i usług.