Nadzwyczajne zwolnienie z czynszu w galerii handlowej

Odpowiedź

Możliwość wygaszenia wzajemnych zobowiązań wynajmującego i najemcy w dużych galeriach handlowych określają przepisy art. 15ze ustawy z 2 marca 2020 roku zwanej ustawą o zwalczaniu COVID-19. Podkreślić należy, że zwolnienie z płatności czynszu najmu dotyczy okresu obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w dużych obiektach handlowych (galeriach) - o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw i pod określonymi ustawowo warunkami. Przepisy nie przewidują dopłat do czynszu z budżetu państwa.

Uzasadnienie

W obiektach handlowych (galeriach) - o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw czasowe ograniczenie m.in. handlu detalicznego wyrobami odzieżowymi najemcom powierzchni handlowej ustanowiono od 14 marca 2020 roku na mocy § 5 ust. 2 pkt 1 lit. b rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze RP stanu zagrożenia epidemicznego. Całkowity zakaz takiej działalności w galeriach handlowych przedłużono do odwołania na mocy § 6 ust. 2 pkt 1 lit. b w związku z § 7 ust. 2 rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia na obszarze RP stanu epidemii, a następnie na mocy § 8 ust. 2 pkt 1 w związku z § 9 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii.    
Zgodnie z art. 15ze ustawy o zwalczaniu COVID-19, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw  zgodnie z właściwymi przepisami (to jest od 14 marca 2020 r. do odwołania), wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. W celu skorzystania ze zwolnienia najemca powinien w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności złożyć wynajmującemu wiążącą ofertę przedłużenia obowiązywania umowy - na dotychczasowych warunkach - o okres obowiązywania zakazu przedłużony o 6 miesięcy (art. 15ze ust. 2 ustawy o zwalczaniu COVID-19).
Powyższe oznacza, że najemca powierzchni handlowej (tutaj - butiku) w dużym obiekcie handlowym (galerii) ma wybór, a mianowicie może:

1. skorzystać ze zwolnienia z czynszu najmu - konsekwencją tego będzie obowiązek przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych warunkach o wiele miesięcy, 
2. nie skorzystać ze zwolnienia, czyli nadal płacić na bieżąco czynsz, ale bez konieczności przedłużania umowy.

Podkreślić należy, że nadzwyczajne zwolnienie z czynszu nie dotyczy najemców, którzy nadal mogą prowadzić działalność (np. sprzedaż żywności, środków czystości), najemców w obiektach handlowych poniżej 2000 mkw, ani najemców w innych obiektach - np. w budynkach biurowych. I to niezależnie od powierzchni wynajmowanego lokalu, wysokości czynszu, okresu obowiązywania umowy najmu, czy też osoby najemcy.
Przepisy ustawy o zwalczaniu COVID-19 - zgodnie z art. 15ze ust. 4 - nie uchybiają przepisom Kodeksu cywilnego (k.c.), regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. Oznacza to, że najemcy, którzy nie mogą skorzystać z nadzwyczajnego zwolnienia z czynszu oraz najemcy, którzy nie skorzystają z tej możliwości z własnego wyboru, mogą zastosować szczególne mechanizmy prawne, wynikające z zasad ogólnych k.c. na wypadek wprowadzenia ograniczeń w swobodzie działalności gospodarczej czy innych okoliczności nie przewidzianych przy zawieraniu umowy. Mogą np. żądać zmiany warunków umowy najmu lub nawet jej rozwiązania, czy też obniżki czynszu - bez konieczności odwoływania się do sądu (zob. art. 357[1], art. 495, art. 700 k.c.).
Zgodnie zatem z uregulowaniami ustawy o zwalczaniu COVID-19, umowa najmu butiku z odzieżą w dużej galerii handlowej wygasa od dnia wprowadzenia zakazu prowadzenia takiej działalności do dnia odwołania zakazu. Oznacza to, że najemca jako strona takiej umowy nie ma obowiązku spełniać swojego zobowiązania (zapłaty czynszu najmu). Po odwołaniu zakazu, w terminie 3 miesięcy, powinien złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę przedłużenia umowy na takich samych warunkach, jak przed ogłoszeniem zakazu. Umowa taka będzie wiązać przez okres odpowiadający długości zakazu i dodatkowo 6 miesięcy. Jeśli najemca nie złoży oferty w terminie 3 miesięcy po odwołaniu zakazu, uważa się, że do czasowego wygaśnięcia umowy nie doszło.
                                    
Podstawa prawna; art. 15ze ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych zwanej ustawą o zwalczaniu COVID-19 (Dz.U. z 2020 r. poz. 374 z późn.zm.), art. 1 pkt 14 ustawy z 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r. poz. 568), art. 357[1], art. 495, art. 700 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 z późn.zm.), §5 ust. 2 pkt 1 lit. b rozporządzenia Ministra Zdrowia z 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze RP stanu zagrożenia epidemicznego (Dz.U. z 2020 r. poz. 433), §6 ust. 2 pkt 1 lit. b w związku z §7 ust. 2 rozporządzenia Ministra Zdrowia z 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze RP stanu epidemii (Dz.U. z 2020 r. poz. 491) - §8 ust. 2 pkt 1 w związku z §9 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 31 marca 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz.U. z 2020 r. poz. 566)