Sprzedaż jakich nieruchomości nie wlicza się do prewspółczynnika i proporcji

Odpowiedź

Przy kalkulacji prewspółczynnika VAT i proporcji dla Urzędu, zdaniem Redakcji:

 

1. nie należy pomniejszać obrotu o wartość sprzedanych nieruchomości zaliczonych do środków trwałych takich jak: działka niezabudowana - grunty orne, działka niezabudowana - nieużytki, mieszkania komunalne;

2. można pomniejszyć obrót o wartość sprzedanych nieruchomości takich jak: budynek stanowiący dawny ośrodek zdrowia, mieszczący na poddaszu lokal mieszkalny,  budynek w którym jest ośrodek zdrowia, budynki przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej przez Gminę.

 

 

Uzasadnienie

Podstawowe obowiązki oraz zasady obliczania prewskaźnika określają przepisy art.86 ust. 2a – 2h ustawy o podatku od towarów i usług. Z przepisów tych wynika m.in. że art.90 ust. 5, 6, 9a i 10 stosuje się odpowiednio (art.86 ust.2g ustawy o VAT). Co oznacza, że dochody wykonane urzędu obsługującego jednostkę samorządu terytorialnego nie obejmują odpowiednio dochodów lub przychodów z tytułu:

 

1. dostawy towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane odpowiednio przez jednostkę samorządu terytorialnego lub jednostkę organizacyjną jednostki samorządu terytorialnego do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, oraz gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli są zaliczane odpowiednio do środków trwałych jednostki samorządu terytorialnego lub jednostki organizacyjnej jednostki samorządu terytorialnego - używanych na potrzeby prowadzonej przez te jednostki działalności;

2. transakcji dotyczących:

 

a) pomocniczych transakcji w zakresie nieruchomości i pomocniczych transakcji finansowych,

b) usług wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41, w zakresie, w jakim transakcje te mają charakter pomocniczy.

Wymienionych powyżej transakcji nie wlicza się także do wyliczania proporcji określonej w art.90 ust.1 ustawy o VAT.

Niestety, zasada ta budzi wiele wątpliwości co do stosowania jej w praktyce, a szczególnie w jednostkach samorządu terytorialnego. Wątpliwości te dotyczą przede wszystkim rozstrzygnięcia, które środki trwałe JST używane są na potrzeby prowadzonej przez te jednostki działalności oraz które transakcje są pomocniczymi transakcjami w zakresie nieruchomości.

Zasada przywołana na wstępie uznaje, że w kalkulacji proporcji wyłącza się jedynie transakcje dla podmiotu wyjątkowe, mogące w nieuzasadniony sposób wpłynąć na wynik tej proporcji. Proporcja musi obrazować rzeczywisty rodzaj sprzedaży, stąd też wszelkie nietypowe dla danej jednostki obroty wyłącza się. Trudno jest jednoznacznie wskazać jakie wpływy ze sprzedaży nieruchomości należy uwzględnić w kalkulacji prewskaźnika oraz w proporcji. Rozstrzygnięcie tej kwestii zależy m.in. od sytuacji danej jednostki, jej specyfiki, rodzaju czynności występujących w danej jednostce.

W celu odpowiedzi na pytanie Czytelnika przeanalizowano następujące wyroki NSA: I FSK 884/14 z 23.07.2015r., I FSK 1328/14 z 26.11.2015r., I FSK 240/14 z 18.03.2015r., I FSK 479/14 z 05.05.2015 r., I FSK 998/14 z 11.09.2015r.

Z wyroków tych wynika, że art.90 ust. 5 ustawy o VAT należy interpretować w ten sposób, że przy kalkulacji wartości współczynnika struktury sprzedaży nie należy uwzględniać sprzedaży środków trwałych, których sprzedaż nie stanowi integralnej części zwykłej działalności gospodarczej danego podmiotu. A contrario oznacza to, że do wartości współczynnika należy zaliczyć taką sprzedaż środków trwałych, która stanowi zwykłą działalność gospodarczą podatnika. Jak wskazał sąd, do obrotu, o którym mowa w art. 90 ust. 3 ustawy o VAT, wlicza się sprzedaż tego mienia komunalnego gminy, które jest przeznaczone do sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej tej gminy. Chodzi tu o sprzedaż środków trwałych podatnika stanowiącą regularny i oczywisty element jego określonej działalności. Wskazano, że w takich przypadkach sprzedaż mienia komunalnego służącego działalności gospodarczej gminy musi być oceniana w kontekście art. 90 ust. 6 ustawy o VAT, tzn. w kontekście oceny sporadyczności takiej sprzedaży, a od 1 stycznia 2014 r. – jej pomocniczego charakteru. Dla uznania czynności sprzedaży nieruchomości za sporadyczną (pomocniczą), czyli niewliczaną do obrotu, o którym mowa w art. 90 ust. 3 ustawy o VAT, niezbędne jest potwierdzenie, że jest ona dokonywana poza główną (zasadniczą) działalnością podatnika i nie stanowi koniecznego i stałego jej rozszerzenia oraz że opodatkowane VAT aktywa podatnika są wykorzystywane do wykonania tych czynności jedynie w niewielkim stopniu.

Podkreślenia także wymaga, że zamiarem prawodawcy unijnego było wyłączenie z obliczenia proporcji obrotu związanego ze sprzedażą towarów, gdy sprzedaż ta ma charakter nietypowy w odniesieniu do bieżącej działalności podatnika.

Przedmiotem rozważań Sądu było także zagadnienie związane z pozycją Gminy jako podatnika podatku VAT. Oczywistym jest, że Gmina nie została powołana jedynie w celu prowadzenia handlu nieruchomościami, lecz realizuje inne zadania publiczne. Jednak sprzedaż mienia komunalnego stanowi niewątpliwie jeden z zasadniczych rodzajów działalności gospodarczej Gminy, w odniesieniu do którego Gmina działa w charakterze podatnika podatku VAT. Nie budzi przy tym wątpliwości, że Gmina może działać w takim charakterze nawet wtedy, gdy dobra będące przedmiotem obrotu nie zostały nabyte z zamiarem późniejszej sprzedaży, lecz np. z mocy prawa lub pod tytułem darmym.

Biorąc powyższe pod uwagę, Zdaniem Redakcji, przy kalkulacji prewspółczynnika VAT i proporcji dla Urzędu:

 

• nie należy pomniejszać obrotu o wartość netto sprzedanych nieruchomości zaliczonych do środków trwałych takich jak: działka niezabudowana - grunty orne, działka niezabudowana - nieużytki, mieszkania komunalne; bowiem sprzedaż tych nieruchomości jest przejawem zwykłej działalności Gminy tj. gospodarki nieruchomościami, a nie można uznać tych transakcji za sporadyczne i za transakcje wyjątkowe;

• można pomniejszyć obrót o wartość netto sprzedanych nieruchomości: zabudowanej budynkiem stanowiącym dawny ośrodek zdrowia, mieszczącej na poddaszu lokal mieszkalny, sprzedaż na raty budynku w którym jest ośrodek zdrowia; jeśli nawet sprzedaż tych nieruchomości można by uznać za przejaw zwykłej działalności Gminy tj. gospodarki nieruchomościami, to transakcje te można uznać za sporadyczne i za transakcje wyjątkowe;

• można pomniejszyć obrót o wartość netto sprzedanych nieruchomości: budynków przeznaczonych na prowadzenie działalności gospodarczej przez Gminę, bowiem  budynki te można zaliczyć odpowiednio do środków trwałych jednostki samorządu terytorialnego - używanych na potrzeby prowadzonej przez te jednostki działalności.

 

Jan Falkowski

 Podstawa prawna:  art.86 ust.2g, art.90 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług.