Sprzedaż nieruchomości budynku oraz działki niezabudowanej a zwolnienie z VAT

ODPOWIEDŹ

W przypadku:

• sprzedaż  podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
• sprzedaż  podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy,
  - konieczne jest uzyskanie informacji zawartej w ewidencji gruntów i budynków i dopiero na ich podstawie możliwe będzie ustalenie czy nieruchomość ta podlega zwolnieniu z VAT, czy też stanowi tereny budowlane opodatkowane 23% stawką VAT.

UZASADNIENIE

W ustawie o podatku od towarów i usług sprzedaż budynków, budowli lub ich części może korzystać ze zwolnienia od podatku po spełnieniu określonych warunków. W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a przewidziane zostały dwa rodzaje zwolnień.  Pierwsze dotyczy sytuacji, gdy:

• dostawa nieruchomości dokonywana jest po pierwszym zasiedleniu,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do  użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na  potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w  rozumieniu przepisów o  podatku dochodowym, stanowiły, co najmniej 30% wartości początkowej. Przez wytworzenie nieruchomości rozumie się wybudowanie budynku, budowli lub ich części, lub ich ulepszenie w  rozumieniu przepisów o  podatku dochodowym.
Drugi rodzaj zwolnienia dotyczy dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętej powyższym zwolnieniem, pod warunkiem że: w  stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o  kwotę podatku naliczonego,  dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w  stosunku, do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o  kwotę podatku naliczonego, a  jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Przy sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności należy przeanalizować czy zastosowanie ma  zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10. Należy wykluczyć pierwsze zasiedlenie, nawet w niektórych przypadkach sięga się do nabycia historycznego nieruchomości, a dopiero na dalszym etapie można analizować warunki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.
Natomiast zwolnienie dotyczące sprzedaży działek ma zastosowane tylko do terenów niezabudowanych. Przepis z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT stanowi, iż zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. 
Z kolei terenami budowlanymi w myśl ustawy są grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z  decyzją o  warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o  których mowa w  przepisach o  planowaniu 
i zagospodarowaniu przestrzennym. Niestety w praktyce zdarza się, że dla terenu niezabudowanego brak jest zarówno planu zagospodarowania przestrzennego jak i decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W takiej sytuacji, jak wynika z wyroku NSA podjętego w składzie 7 sędziów 17 stycznia 2011 r., (sygn. I FPS 8/10) dla klasyfikacji terenu niezabudowanego wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków. W wyroku tym bowiem Sąd przywołał przepis art. 21 ust. 1 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne stanowiący, że podstawą planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Zatem dla określenia czy sprzedaż niezabudowanej działki, dla której nie ma ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy Gmina powinna uzyskać informacje zawarte ewidencji gruntów i budynków i dopiero na ich podstawie możliwe będzie ustalenie czy dana nieruchomość podlega zwolnieniu z VAT, czy też stanowi tereny budowlane opodatkowane 23% VAT. 
Natomiast sprzedaż :

• nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, wybudowanym przed 1939 r. położonej na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczonej jako tereny przeznaczone dla zabudowy mieszkaniowej i gospodarczej (zakładamy, że dostawa dokonywana jest po pierwszym zasiedleniu i pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata) podlega zwolnieniu na podstawie art.43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie należy pamiętać, iż wartość gruntu należy uwzględnić w podstawie opodatkowania dostawy budynków, które są na nich wybudowane (art. 29a ust.8 ustawy o VAT, zgodnie z którym, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu),
• niezabudowanej działki gruntowej, która nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy (oznaczona jest w ewidencji jako las, stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wykorzystywana na cele gospodarki rolnej) podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W VAT-7(20) sprzedaż zwolnioną od podatku należy wykazać w poz.10.            

Podstawa prawna: art. 2 pkt 14, ust. 14a, art. 2 pkt 33, art. 29a ust. 8, art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.