Sprzedaż prywatnych nieruchomości rolnych przez przedsiębiorcę a opodatkowanie VAT

Odpowiedź

Fakt, że konkretny przedsiębiorca jest czynnym podatnikiem VAT nie stanowi, że dla każdej transakcji którą wykonuje musi naliczyć podatek należny. Jeżeli sprzedaż ma charakter zarządzania majątkiem prywatnym, a zakładając że wskazany w pytaniu przedsiębiorca ograniczył się np. tylko do zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży gruntów, a nie wykonywał czynności tak jak czyni to podmiot zajmujący się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (np. podział gruntu na działki i zbrojenie terenu), to nie musi naliczyć podatku należnego VAT.

Uzasadnienie

Osoby które dokonują sprzedaży nieruchomości (różnego typu) mają często problem z określeniem czy powinni dla konkretnej transakcji naliczyć należny podatek VAT. Ten problem dotyczy zarówno osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej a chcą sprzedać posiadaną nieruchomość gruntową, ale też przedsiębiorców, którzy są czynnymi podatnikami VAT.

Polski ustawodawca wprowadził w treści art.15 ust.2 ustawy o podatku od towarów i usług (u.p.t.u.) definicję działalności gospodarczej, która jest stosowana dla celów ustalenia czy dana czynność lub zespół czynności będzie obligował do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT oraz naliczenia podatku należnego. Treść brzmi następująco: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z drugiej strony nie wprowadzono przepisów ani też definicji legalnej dotyczącej wykonywania praw własności w rozumieniu zarządzania prywatnym majątkiem, zarówno przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej jak i przedsiębiorców – czynnych podatników VAT. Taka sytuacja przyczynia się do wielu sporów z organami podatkowymi i skarbowymi czy dany rodzaj sprzedaży składników majątkowych należy opodatkować VAT (czy podlegają one w ogóle ustawie VAT).

W takim przypadku, dla rozstrzygnięcia konkretnych przypadków, można posłużyć się ugruntowaną już linią orzeczniczą NSA, gdzie wskazuje się przykładowe kryteria jakie należy każdorazowo badać dla określenia czy dana transakcja sprzedaży powinna podlegać podatkowi VAT. Choć orzecznictwo w tej tematyce jest obecnie bardzo bogate, to chyba wyrokiem NSA o najbardziej dydaktycznym charakterze jest wyrok z dnia 27.05.2014 r., sygn. I FSK 774/13.

Na wstępie należy wskazać na fundamentalną tezę wyroku, zgodnie z którą, nie można wprowadzać automatyzmu opodatkowania VAT przy zbywaniu składników majątku, ale też z drugiej strony takie podejście nakłada na sprzedającego obowiązek analizy wielu przesłanek, które należy wziąć pod uwagę w konkretnej rzeczowo sprawie. NSA wskazał ponadto na następuje przesłanki:

Wykonanie danej czynności (np. sprzedaż gruntu) jednorazowo, jednakże w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy nie przesądza automatycznie, że z tego tylko powodu dany podmiot staje się podatnikiem VAT. Konieczne jest bowiem ustalenie, że w odniesieniu do tej czynności występował on w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą (powtarzalność czynności i zamiar wykazany obiektywnymi dowodami ich kontynuacji), a w konsekwencji zorganizowaną.

Przesłanka „stałości” działalności gospodarczej wynika z porównania art. 9 i art. 12 dyrektywy 2006/112/WE, gdyż skoro art. 12 wprowadza, jako zasadę szczególną, możliwość uznania za podatnika także podmiotów wykonujących działalność gospodarczą w sposób sporadyczny (okazjonalny), to oznacza, iż zasadą ogólną jest, by działalność gospodarcza była wykonywana w sposób niesporadyczny (stały).

Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz dla spożytkowania w celach prywatnych.

Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca.

Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Dokonując analizy konkretnej transakcji sprzedaży, należy zatem wziąć pod uwagę czy zbywca wykonuje czynności takie jakie wykonuje przedsiębiorca, który uczynił sobie z nabywania i sprzedaży gruntów lub innych nieruchomości stałe i zorganizowane źródło zarobku. I tak w cytowanym powyżej wyroku wskazuje się: Fakt podjęcia takich czynności, jak np. uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. I dalej: Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania, jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji, gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, developerskich, czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Mariusz NowakPodstawa prawna: art.15 ust.2 ustawy o podatku od towarów i usług.