Sprzedaż rozpoczętej budowy wielorodzinnego domu mieszkalnego a stawka VAT

Odpowiedź

W związku z tym, że niedokończony budynek nie stanowi budynku, budowli ani ich części, sprzedaż takiej nieruchomości należy zakwalifikować jako grunt z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową. Zatem, sprzedaż takiej nieruchomości należy opodatkować stawką 23 %.

Uzasadnienie

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Przez dostawę towarów  rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Dostawa towarów obejmuje więc wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.
Podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi 23%. Przy czym, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku. Zatem,  dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 8%. 
Zauważyć należy, że do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym także stosuje się 8% stawkę podatku.
Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.
Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego - rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Niemniej, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym  nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;  
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2. 

Podkreślić trzeba, że w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ww. limity, 8% stawkę podatku stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.
Zatem, prawo do zastosowania obniżonej 8% stawki podatku VAT istnieje wówczas, gdy inwestycja będzie uznana za obiekt budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych.
Dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.
Zgodnie zatem z PKOB, przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych. Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.
Z kolei, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Zwolnienie od podatku, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlany. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.
Definicja pojęć budynku, budowli zawarta jest także w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt 2 przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Przez budowlę natomiast należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Pokreślić także należy, że Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV, w pkt 31 stwierdził: „Komisja Europejska ze swej strony uważa, że kwestia dostawy nowego budynku może pojawić się tylko w wypadku ukończenia przebudowy lub przynajmniej dostatecznego zaawansowania robót, aby powstał budynek istotnie odmienny, który może zostać zasiedlony”.
Zatem w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana niedokończoną inwestycją budowlaną, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie spełnia definicji budynku, budowli lub ich części, dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej taki teren, w części na której znajduje się ten obiekt, należy traktować jako niezabudowany teren budowlany.
Wobec powyższego, sprzedaż z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego wielorodzinnego ( piwnice i garaże) należy traktować jako sprzedaż terenu budowlanego - gruntu niezabudowanego. 
Zatem, do dostawy gruntu niezabudowanego Czytelnik nie możę zastosować preferencyjnej 8% stawki podatku, tak jak dla dostawy obiektu budownictwa mieszkalnego. W tym przypadku nie znajdzie również  zastosowania zwolnienie od podatku przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż jest to teren budowlany.
W konsekwencji dostawa gruntu wraz z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego wielorodzinnego z wybudowanymi garażami i piwnicami będzie opodatkowana zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Ewidencja w deklaracjACH: VAT-7(19) dostawę towarów na terytorium kraju opodatkowaną stawką 23% należy wykazać w poz. 19 podstawę opodatkowania i w poz. 20 podatek należny.

Podstawa prawna: art. 2 pkt 12 i pkt 33, art. 5, art. 7, art. 8, art. 41 ust. 1, ust. 2, ust. 12, ust. 12a, ust. 12b i ust.12c, art.  43 ust. 1 pkt 2, pkt  9, art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), art. 3 pkt 2 i pkt 3  ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.