Tymczasowe zaprzestanie wynajmu nieruchomości a VAT

Odpowiedź

Zdaniem Redakcji poza wyrażeniem zgody przez Wójta na zwolnienie z opłat czynszu należałoby sporządzić aneks do umowy dotyczący zawieszenia płatności w tym okresie bądź zmniejszenia czynszu np. do 1 zł. 
Obowiązek podatkowy za wynajem powstaje w chwilą wystawienia faktury bądź z terminami płatności ujętymi w umowie. Jeśli więc będzie sporządzony aneks do umowy dotyczący zawieszenia płatności z powodu koronawirusa ze wskazaniem okresu,  to nie będzie podstawy do wystawienia faktury VAT za ten okres. Jeśli zaś, aneks do umowy spowoduje zmniejszenie czynszu do określonej kwoty, wówczas należałoby wystawić fakturę na ustaloną kwotę najmu.

Uzasadnienie

Zgodnie z ogólną zasadą określoną w art. 19a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy powstaje z  chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Z tytułu najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o  podobnym charakterze obowiązek podatkowy powstaje w sposób szczególny, tj. z  chwilą wystawienia faktury. W  przypadkach usługi najmu, gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z  opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z  chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w  art. 106i ust.  3 pkt 4, a  w  przypadku gdy nie określono takiego terminu - z  chwilą upływu terminu płatności. 
Podkreślić należy, że umowa najmu uregulowana jest w Kodeksie cywilnym. Tak więc, w myśl art. 659 ustawy Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są:

1. wynajmujący (najczęściej właściciel rzeczy),
2. najemca (osoba, która bierze rzecz do używania).

Zatem do elementów umowy najmu należą: zobowiązanie się wynajmującego do oddania rzeczy najemcy w używanie, czyli znoszenie używania rzeczy przez najemcę oraz zobowiązanie się najemcy do zapłaty wynajmującemu wynagrodzenia, czyli czynszu najmu.
Zauważyć trzeba, że wynajmujący ponosi wobec najemcy odpowiedzialność za wady rzeczy najętej (rękojmia). Rękojmia za wady rzeczy najętej obejmuje zarówno wady fizyczne rzeczy, jak i jej wady prawne. Dodatkowo spostrzec należy, że rzecz wynajęta nie ma właściwości, o których istnieniu wynajmujący zapewnił najemcę, co na podstawie art. 664 w zw. z art. 556 § 1 k.c. stanowi wadę fizyczną rzeczy najętej.      Odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi powstaje, gdy rzecz najęta ma wady, które:

1. ograniczają jej przydatność do umówionego użytku (art. 664 § 1 k.c.),
2. uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy (art. 664 § 2 k.c.).

Jeżeli wady uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, najemca może:

1. wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 §2 k.c.),
2. domagać się zwolnienia z czynszu.

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy przysługuje najemcy, jeżeli:

1. rzecz miała wady w chwili wydania jej najemcy,
2. wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim,
3. jeżeli wady usunąć się nie dadzą.

Podkreślić należy, że przepisy o rękojmi przy najmie mają charakter dyspozycyjny i mogą być wolą stron zmienione lub uchylone. Dodać trzeba, że najem może ustać:

1. w wyniku upływu czasu, na jaki umowa została zawarta,
2. w wyniku wypowiedzenia umowy w przypadkach przewidzianych w umowie,
3. w wyniku wypowiedzenia umowy w przypadkach przewidzianych w ustawie,
4. w wyniku rozwiązania umowy za porozumieniem stron.

Wypowiedzenie umowy może nastąpić z zachowaniem okresu wypowiedzenia, bądź bez zachowania tego okresu  (ze skutkiem natychmiastowym).
Zastosowanie tych przepisów o możliwości wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym zostało wyłączone przez przepisy szczególne, regulujące kwestię wypowiedzenia umów najmu lokali. Najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy,

• jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim,
• jeżeli wady usunąć się nie dadzą.

Zatem, jeżeli w sytuacji związanej z koronawirusem działalność najemcy powierzchni nie będzie mogła być prowadzona w związku z zamknięciem wynajmującego urzędu, to na podstawie przytoczonych przepisów wynajmowana powierzchnia będzie miała wadą prawną, która to uniemożliwia korzystanie z przedmiotu najmu.
Wobec tego, najemca będzie mógł domagać się obniżenia czynszu do czasu usunięcia wady bądź zawieszenia czynszu. Ewentualne zmiany czynszu należałoby ująć w aneksie do umowy. Zawarcie aneksu zmieniającego umowę najmu w zakresie wzajemnych rozliczeń będzie skuteczne i wiążące, jeśli zostanie zawarty w formie odpowiadającej pierwotnej umowie np. pisemnej.
Należy zauważyć, że ustawa covidowa nie przewiduje odstąpienia bądź zawieszenia obowiązku płatności czynszu na najem. Zatem, obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego.
Dodatkowo należy zwrócić uwagę na fakt, iż główna zasadą najmu jego opłacanie niezależnie od tego, czy najemca korzysta z przedmiotu najmu.
Jednakże, w myśl art. 471 Kc dłużnik (najemca) obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Niemniej w myśl art. 475 Kc, jeśli świadczenie stało się niemożliwe skutkiem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi, zobowiązanie wygasa, co oznacza, że jeśli po zawarciu umowy jest ona niemożliwa do wykonania np. z powodu koronawirusa, to wygasa ono z mocy samego prawa. Zatem, powołując się na przytoczony przepis najemca w celach dowodowych musiałby poinformować wynajmującego, że w sytuacji braku wykonania umowy zobowiązanie związane z czynszem za wynajem wygasło.
Podsumowując, jeżeli Czytelnik wynajął kontrahentowi powierzchnię w celu prowadzenia działalności gospodarczej, a najemca nie może wykonywać działalności, ponieważ zamknięto  nieruchomość z powodu COVID-19, trudno domagać się uiszczenia czynszu od najemcy. Zatem, w drodze aneksu do umowy najmu należałoby obniżyć bądź zawiesić czynsz na konkretny okres. 
Mając na uwadze przepisy ustawy o VAT, jeśli na podstawie aneksu zostanie zawieszona płatność czynszu na określony okres, to nie powstanie obowiązek podatkowy, tym samym nie będzie podstawy do wystawienia faktury. Jeżeli jednak, w wyniku porozumienia strony obniżą wartość czynszu na wskazany okres, co będzie wynikało z aneksu do umowy, wówczas obowiązek podatkowy powstanie zgodnie z obowiązującymi przepisami do kwoty wskazanej w aneksie.

EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W VAT-7(20) sprzedaż opodatkowaną stawką 23% należy wykazać w poz.19: podstawę opodatkowania i w poz.20 podatek należny.

 

Podstawa prawna: art. 471, art. 475, art. 659, art. 664 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny, art. 19a ust.1, ust. 5 pkt. 4 lit b; art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku VAT.