Wynajem „majątku prywatnego” przez podatnika VAT czynnego a wspólny rachunek bankowy z „białej listy”

Odpowiedź

Dla celów podatku VAT, najem rzeczy ruchomych lub nieruchomości stanowi działalność gospodarczą, gdy ma charakter ciągły i prowadzony jest dla celów zarobkowych. Zatem płatność za najmem „majątku prywatnego” dokonywany przez czynnego podatnika VAT, winna być dokonana na rachunek bankowy z „białej listy”.
Przychód z wynajmu prywatnego będzie ujawniony i rozliczony w formie zryczałtowanego podatku dochodowego od przychodów ewidencjonowanych. Zatem, przychód z wynajmu nie może zostać zakwestionowany przez kontrolę podatkową.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 96b ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług Szef Krajowej Administracji Skarbowej prowadzi w postaci elektronicznej wykaz podmiotów zarejestrowanych jako podatnicy VAT, w tym podmiotów, których rejestracja jako podatników VAT została przywrócona. Wykaz  zawiera dane tych podmiotów tj.:

1. firmę (nazwę) lub imię i nazwisko;
2. numer NIP;
   2a) status podmiotu:
   a) w odniesieniu do którego nie dokonano rejestracji albo który wykreślono z rejestru jako podatnika VAT,
   b) zarejestrowanego jako „podatnik VAT czynny” albo „podatnik VAT zwolniony”, w  tym podmiotu, którego rejestracja została przywrócona;
3. numer REGON,
4. numer PESEL,
5. numer w  Krajowym Rejestrze Sądowym,
6. adres siedziby - w  przypadku podmiotu niebędącego osobą fizyczną;
7. adres stałego miejsca prowadzenia działalności albo adres miejsca zamieszkania, w przypadku nieposiadania stałego miejsca prowadzenia działalności - w odniesieniu do  osoby fizycznej;
8. imiona i nazwiska osób wchodzących w skład organu uprawnionego do reprezentowania podmiotu oraz ich numery identyfikacji podatkowej lub numery PESEL;
9. imiona i nazwiska prokurentów oraz  ich numery identyfikacji podatkowej lub numery PESEL;
10. imię i nazwisko lub firmę (nazwę) wspólnika oraz  jego numer identyfikacji podatkowej lub numer PESEL;
11. daty rejestracji, odmowy rejestracji albo wykreślenia z  rejestru oraz  przywrócenia zarejestrowania jako podatnika VAT;
12. podstawę prawną odpowiednio odmowy rejestracji, wykreślenia z  rejestru oraz  przywrócenia zarejestrowania jako podatnika VAT;
13. numery rachunków rozliczeniowych, o  których mowa w  art.  49 ust. 1 pkt 1 ustawy z  dnia 29 sierpnia 1997  r. - Prawo bankowe, lub imiennych rachunków w  spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której podmiot jest członkiem, otwartych w związku z prowadzoną przez członka działalnością gospodarczą - wskazanych w zgłoszeniu identyfikacyjnym lub zgłoszeniu aktualizacyjnym i potwierdzonych przy wykorzystaniu STIR w  rozumieniu art. 119zg pkt 6 Ordynacji podatkowej.
    Wykaz  ten jest aktualizowany w  dni robocze, raz na dobę.

Zgodnie z art. 19 ustawy Prawo przedsiębiorców dokonywanie lub przyjmowanie płatności związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą następuje za pośrednictwem rachunku płatniczego przedsiębiorcy, w każdym przypadku gdy:

• stroną transakcji, z której wynika płatność, jest inny przedsiębiorca oraz
• jednorazowa wartość transakcji, bez względu na liczbę wynikających z niej płatności, przekracza 15 000 zł lub równowartość tej kwoty.

Przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą mają ponadto obowiązek posiadania rachunku rozliczeniowego w przypadku gdy dokonują transakcji objętych obowiązkowym mechanizmem podzielonej płatności. W przypadku posiadania rachunku rozliczeniowego lub imiennego rachunku w SKOK, prowadzonych 
w związku z działalnością gospodarczą, przedsiębiorca powinien dokonać ich zgłoszenia. W ten sposób klienci mają możliwość weryfikacji rachunku bankowego.
Aby dokonać zgłoszenia rachunku należy:
–    zaktualizować wpis w CEIDG w przypadku przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą,
–    poinformować właściwy urząd skarbowy o tym rachunku na odpowiednim formularzu NIP, w zależności od formy prowadzonej działalności gospodarczej:

• NIP-2 w przypadku spółki cywilnej;
• NIP-7 w przypadku osoby fizycznej prowadzącej działalność nie podlegającej rejestracji w CEIDG wraz z załącznikiem NIP-B, w którym zamieszcza się informację o rachunkach bankowych;
• NIP-8 w przypadku podmiotu wpisanego do KRS.

Wykaz nie obejmuje rachunków oszczędnościowo-rozliczeniowych, czyli tzw. ROR. Są to rachunki osobiste, które są przeznaczone dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Co istotne, jeżeli przedsiębiorca wykorzystuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej rachunek typu ROR, to nawet w przypadku jego zgłoszenia, nie zostanie on ujęty w wykazie. Rachunki te są bowiem wyłączone z zakresu raportowania w ramach systemu STIR, co z kolei uniemożliwia ich ujęcie w wykazie na podsta wie art. 96b ust. 3 pkt 13 ustawy o VAT. 

Odnosząc się do kwestii najmu „majątku prywatnego” przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą będący podatnikiem VAT temat ten omówiliśmy w artykule „Wynajem mieszkania prywatnego dla pracowników na cele mieszkalne a VAT” w marcowym wydaniu naszego poradnika w ubiegłym roku. Przypomnijmy zatem raz jeszcze, że zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem, dla celów podatku VAT, najem rzeczy ruchomych lub nieruchomości stanowi działalność gospodarczą, gdy ma charakter ciągły i prowadzony jest dla celów zarobkowych.
Kwalifikacja najmu prywatnego jako działalności gospodarczej dla celów VAT nie oznacza automatycznie, że od uzyskanych obrotów trzeba płacić VAT. Na przykład usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, są zwolnione z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług.
Z kolei wynajem lokali użytkowych zgodnie z art.41 ust.1 w powiązaniu z art.146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 23%.
Podatnikiem VAT z tytułu najmu w omawianej sytuacji nie jest przedsiębiorstwo osoby fizycznej a sama ta osoba. Osoba taka może działać jako podatnik wykonując działalność gospodarczą oraz jako podmiot „prywatny”. Nie można jednak uznać, aby osoba fizyczna była jednocześnie podatnikiem VAT i wykonywała czynności jako osoba prywatna. Jeżeli Czytelnik jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT, to nawet wynajęcie lokalu „prywatnie”, jest czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT i musi być rozliczona w deklaracji VAT.
Zatem w opisanej sytuacji mamy do czynienia z jednym i tym samym podatnikiem podatku VAT zarówno dla działalności  gospodarczej jak i dla najmu majątku prywatnego.
Ministerstwo Finansów jest zdania, że jeżeli wartość transakcji przekracza 15.000 zł w związku z najmem prywatnym dokonywanym przez czynnego podatnika VAT, to rachunek bankowy z białej listy powinien być rachunkiem do rozliczeń na wynajem prywatny. Jednocześnie Ministerstwo Finansów podkreśla, że nie jest tak, iż ta sama osoba występuje w jednych transakcjach jako podatnik VAT czynny, a w drugich jako podatnik VAT zwolniony. Jeżeli ktoś jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, to dotyczą go regulacje o wykazie, nawet jeżeli świadczy usługi zwolnione z VAT. Wyjaśnienia Ministerstwa można znaleźć na stronie https://www.gov.pl/web/finanse
Jeżeli podatnik wykorzystuje rachunek bankowy ujawniony na białej liście do celów gromadzenia środków pieniężnych za wynajem prywatny, który rozlicza w formie zryczałtowanego podatku dochodowego, nie będzie miał problemów z kontrolą podatkową. O prawidłowości wyboru formy opodatkowanie nie decyduje bowiem wpływ środków pieniężnych na rachunek zgłoszony do białej listy.

Warto podkreślić, że Ministerstwo Finansów jest zdania, że czynsz za wynajęcie innemu przedsiębiorcy majątku prywatnego (np. mieszkania, domu) powinien pójść na konto zamieszczone w wykazie podatników VAT.

Zdaniem Ministerstwa Finansów: „Jeżeli ktoś jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, a kwota transakcji przekracza wartość 15 000,00 brutto to dotyczą go regulacje o wykazie, nawet jeżeli świadczy usługi zwolnione z VAT”.

 

Podstawa prawna: art. 15, art. 96b ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług, art. 19 ustawy z 6 marca 2018 roku Prawo przedsiębiorców, art. 49 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku – Prawo bankowe, art. 15 ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (  Dz. U. z 2019 r. poz. 43)