Zarzuty na opis i oszacowanie zajętej nieruchomości w trakcie egzekucji administracyjnej

Odpowiedź

Do oszacowania zajętej nieruchomości naczelnik urzędu skarbowego wyznacza rzeczoznawcę majątkowego. Na postawie sporządzonej wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę  organ egzekucyjny sporządza opis i oszacowanie zajętej nieruchomości. Wszyscy uczestnicy postępowania egzekucyjnego mogą złożyć zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania. Zatem Podatnik może podnieść w zarzutach zaniżoną wartość zajętej nieruchomości.

Jeżeli organ egzekucyjny uzna zarzuty wówczas przeprowadzi dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości.

W licytacji zajętej nieruchomości należącej do Podatnika, Podatnik będący zobowiązanym nie może być licytantem, tak jak jego małżonek, dzieci, rodzice i rodzeństwo. 

Jednakże, w każdej chwili przez rozpoczęciem licytacji oraz w jej trakcie Podatnik może spłacić zaległość z tytułu podatku od towarów i usług. Organ egzekucyjny wówczas odwoła bądź unieważni licytację.

Uzasadnienie

Egzekucji administracyjnej podlegają obowiązki z tytułu podatków, opłat i innych należności, do których stosuje się przepisy działu III Ordynacji podatkowej. Podatek od towarów i usług należy do tych obowiązków. 

Zasady ściągania zaległości m.in. z tytułu podatku od towarów i usług określa ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji jest aktem o charakterze procesowym, zatem określa tryb i zasady postępowania, a jedynie posiłkowo i w sprawach w niej nieuregulowanych stosuje się przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.

Administracyjny organ egzekucyjny w celu realizacji zaległości podatkowych stosuje środki egzekucyjne wymienione w ustawie egzekucyjnej. Jednym ze środków egzekucyjnych jest prowadzenie egzekucji z nieruchomości.

Zajęcie nieruchomości dokonane jest z chwilą doręczenia Podatnikowi (zobowiązanemu) wezwania dotyczącego zapłaty egzekwowanego podatku od towarów i usług wraz z odsetkami i kosztami egzekucyjnymi w terminie 14 dni od dnia otrzymania wezwania, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.

Zatem po zajęciu organ egzekucyjny przechodzi do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Ustawa egzekucyjna w związku z prowadzeniem egzekucji z nieruchomości nakazuje organowi egzekucyjnemu, do szacowania nieruchomości, wyznaczyć rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Tym samym przesądza, że w protokole opisu i oszacowania, określa się taką wartość nieruchomości, jaka wynika z operatu szacunkowego sporządzonego zgodnie z przepisami, przez osobę mającą określone uprawnienia i wiadomości specjalne.

Zasady dokonywania wyceny nieruchomości określone w przepisach od art. 149 do art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zostały uszczegółowione w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Na podstawie operatu szacunkowego dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.

Ustawodawca dopuścił możliwość wniesienia zarzutów na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, które to powinny być wniesione w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Przez ukończenie opisu i oszacowania należy należy rozumieć sporządzenie i podpisanie protokołu z tej czynności. Zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości są samodzielnymi środkami prawnymi, których nie należy identyfikować z zarzutem w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej. Tak więc po przeprowadzeniu opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości nie można podnosić zarzutu np. przedawnienia obowiązku objętego wystawionym tytułem egzekucyjnym.

Organ egzekucyjny zgodnie z art. 9 Kodeksu postępowania administracyjnego ma obowiązek pouczenia o prawie wniesienia zarzutów na postanowienie do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. 

Należy zwrócić uwagę, na to, że 14 dniowy termin może zostać przywrócony na zasadach uregulowanych w kodeksie postępowania administracyjnego. Prawo do wniesienia zarzutu służy każdemu uczestnikowi postępowania egzekucyjnego, który został dotknięty czynnościami lub zaniechaniem organu egzekucyjnego co do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzut wnosi się do organu egzekucyjnego prowadzącego postępowanie, który wydaje rozstrzygnięcie w formie postanowienia. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie do organu nadzoru tj. Dyrektora Izby Administracji Skarbowej. Uprawnionym do wniesienia zażalenia będzie każdy uczestnik postępowania. Na postanowienie organu odwoławczego w sprawie zarzutów przysługuje skarga do sądu administracyjnego.

Uczestnikami postępowania są:

• zobowiązany,
• wierzyciel egzekwujący,
• osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości,
• organ, który zawarł umowę o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste.

Dodać, trzeba że podstawowym mechanizmem, za pomocą którego dokonywany jest „pomiar” wartości nieruchomości, jest sprzedaż licytacyjna, ostatecznie weryfikująca oszacowanie. Tak więc kierowany do organu egzekucyjnego wniosek o dokonanie dodatkowego oszacowania w razie braku fizycznych zmian w stanie nieruchomości powinien zostać odpowiednio uzasadniony, przytaczać konkretne dane wskazujące na wzrost cen nieruchomości danego rodzaju, przy czym wzrost ten powinien stanowić istotną różnicę.

Sprzedaż licytacyjna nieruchomości może odbyć się w trzech licytacjach:
1) pierwsza licytacja – cena wywoławcza tj. 3/4 wartości oszacowanej nieruchomości,
2) druga licytacja – cena wywoławcza wynosi 7/10 wartości oszacowanej nieruchomości,
3) trzecia licytacja – cena wywoławcza wynosi 65/100 wartości oszacowanej nieruchomości.

Stawienie się jednego licytanta wystarcza do przeprowadzenia licytacji.

Natomiast w przypadku osób, które mogą brać udział w licytacji należy rozróżnić  terminy „obecność na licytacji” oraz „uczestnictwo w licytacji”.

Uczestnikiem licytacji jest osoba, która wpłaciła wadium oraz stawiła się w miejscu licytacji, w związku z czym jest uprawniona do zaoferowania ceny. Na licytacji można stawić się osobiście lub przez pełnomocnika. Z przepisów ustawy wynika, że Podatnik (zobowiązany) będący właścicielem licytowanej nieruchomości nie może być uczestnikiem licytacji. 

Ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji określa krąg osób, które nie mogą uczestniczyć ww. licytacji. Są nimi: zobowiązany, pracownicy organu egzekucyjnego, małżonkowie, rodzice, dzieci i rodzeństwo wymienionych powyżej osób, osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji tej samej nieruchomości, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu administracji publicznej, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Wymienione powyżej podmioty nie będą mogły uczestniczyć w sposób czynny (chodzi o czynności licytowania), natomiast nic nie stoi na przeszkodzie ich obecności w pomieszczeniu, w którym prowadzona jest licytacja, w formie obserwatora (bierna obecność). Zatem, Podatnik (zobowiązany) nie może być czynnym uczestnikiem licytacji, jednak może być zainteresowany tokiem czynności licytacyjnych, zatem może być obecny na licytacji.

Trzeba zaznaczyć, przez pojęcie osób obecnych na licytacji w charakterze urzędowym należy rozumieć np. rzeczoznawcę, który sporządził operat wyceny, policjanta obecnego w ramach pomocy udzielanej organowi egzekucyjnemu.

Organ egzekucyjny w każdej chwili może odwołać lub unieważnić licytację. Zatem, jeżeli Czytelnik (zobowiązany) nawet w trakcie licytacji dokona zapłaty zaległego podatku od towarów i usług organ egzekucyjny unieważni prowadzoną licytację.

Podstawa prawna: Rozdział 7 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 roku o postępowaniu egzekucyjnym w administracji