0
1237
Mam kilka nieruchomości (lokali), które wynajmuję innym podmiotom gospodarczym, jako biura dla tych firm. Niedawno wynająłem taki lokal i firma wpłaciła mi 25% wartości całego czynszu, jako kaucję zabezpieczającą w sytuacji, gdyby lokal ten został uszkodzony. W umowie mamy zapis, że kaucja nie będzie zwrócona najemcy tylko zostanie zaliczona na poczet przyszłego czynszu. Chciałem uzyskać informację, czy taka zapłata będzie podlegać opodatkowaniu VAT lub pozostanie poza zakresem VAT?
ODPOWIEDŹ
Wpłacona kaucja, która zostanie zaliczona na poczet przyszłego czynszu przekształci się w zapłatę za usługę najmu. Obowiązek podatkowy powstanie z momentem wystawienia faktury przez Czytelnika za usługę najmu, której zapłata zostanie pokryta z niezwróconej kaucji , a w przypadku, gdy faktura nie zostanie wystawiona obowiązek powstanie z upływem terminu płatności.
UZASADNIENIE
W myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być zapłacony w pieniądzu lub w innej postaci.
Zgodnie z ogólną zasadą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wykonania usługi lub, jeśli przed wykonaniem usługi zostanie uiszczona zapłata z chwilą jej dokonania w tej części. Dla usługi najmu ustawodawca określił szczególny moment powstania obowiązku podatkowego. tj. z chwilą wystawienia faktury bądź z upływem terminu płatności, jeżeli nie wystawiono faktury lub wystawiono ją z opóźnieniem. Wcześniejsza zapłata, zadatek, zaliczka przed wykonaniem usługi nie powoduje powstania obowiązku podatkowego ze strony wynajmującego. Zgodnie z zasadą ogólną fakturę należy wystawić nie wcześniej niż 30 dni przed wykonaniem usługi lub dokonaniem zapłaty, ale nie później niż 15. dnia następnego miesiąca następującego po wykonaniu usługi lub otrzymaniu zapłaty od nabywcy. Natomiast w przypadku usług najmu fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności. Przepisy nie stanowią w tym przypadku o najwcześniejszym terminie wystawienia faktury jeżeli zawarta jest informacja, jakiego okresu rozliczeniowego ona dotyczy.
Uwaga: Wynajmujący nie ma obowiązku wystawienia faktury z tytułu najmu, nawet na żądanie osoby fizycznej, jeżeli jednak dobrowolnie wystawi fakturę przed upływem terminu płatności, to wystawienie tej faktury wyznaczy powstanie obowiązku podatkowego u wynajmującego.
W umowach wynajmujący z najemcą zazwyczaj zawiera klauzulę odnośnie wpłaconej kaucji na zabezpieczenie w razie zniszczenia wynajmowanego lokalu. Kaucja stanowi dla właściciela lokalu formę dodatkowego zabezpieczenia i gwarancję, że lokal będzie oddany w należytym stanie. Jeżeli umowa najmu wygasa i lokal zostaje oddany przez najemcę, to kaucja również jest jemu zwracana. Czynność ta wówczas pozostaje poza zakresem VAT. Inaczej jednak dzieje się w przypadku, gdy kaucja przekształca się w zapłatę za przyszły czynsz, czyli jest to już wynagrodzenie za usługę najmu lokalu użytkowego dla wynajmującego. Obowiązek podatkowy powstanie wówczas z momentem wystawienia faktury za usługę najmu, która zostanie zapłacona z zaliczonej na poczet czynszu kaucji od najemcy. Jeżeli jednak faktura nie zostanie wystawiona obowiązek podatkowy powstanie z upływem terminu płatności.
EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(18) sprzedaż ze stawką 23% należy wykazać w poz.19: podstawę opodatkowania i w poz.20 podatek należny.
Ewa Kot
Podstawa prawna: art. 19a ust. 1, art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b, art. 19a ust. 7 i ust. 8, art. 106i ust. 3 pkt 4, art. 106i ust. 7 i ust. 8 ustawy z 1 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
