0
1395
Prowadzę działalność gospodarczą. Posiadam też prywatny majątek - lokale użytkowe, które wynajmuję prywatnie i płacę podatek ryczałtowy 8,5%. Obecnie planuję wynająć mieszkanie. Wynajmę na dłuższy czas administratorowi, który będzie wynajmował na zasadzie krótkoterminowych najmów. Dostanę rozliczenie uwzględniające prowizję, sprzątanie itp, fakturę wystawię administratorowi na pozostałą kwotę, która wpłynie na moje konto. Czy VAT rozliczam jako zw - wynajem mieszkalny?
Odpowiedź
Świadczone przez Czytelnika usługi, podlegają opodatkowaniu VAT według preferencyjnej stawki 8%. Obowiązek podatkowy od przedmiotowych usług, powstaje na zasadach szczególnych, tj. z chwilą wystawienia faktury, którą należy wystawić nie później iż z upływem terminu płatności.
Uzasadnienie
W myśl art. 43 ust 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Celem innym niż mieszkaniowy jest np. cel krótkotrwałego pobytu o charakterze turystycznym bądź biznesowym. Takie cele realizowane są m.in. przez hotele, pensjonaty, pokoje do wynajęcia dla turystów bądź biznesmenów. Cel mieszkaniowy nie jest natomiast związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą lokalu mieszkalnego.
Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z 27 lutego 2017 r., nr 3063-ILPP2-2.4512.5.2017.1.JK wyjaśnił, że „(...) Podatnik podatku VAT będzie mógł (...) skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (...) jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący – najemca – podnajemca.(...)”
Zgodnie z art. 43 ust. 20 ustawy o VAT zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 nie stosuje się do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy, czyli do usług związanych z zakwaterowaniem klasyfikowanych w dziale 55 PKWiU, w tym do usług krótkotrwałego zakwaterowania.
Usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane zostały pod kodem PKD 55.20.Z. Podklasa ta obejmuje zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym. Obiekty tu sklasyfikowane zapewniają zakwaterowanie w umeblowanych pokojach, apartamentach z usługami codziennego sprzątania, słania łóżek oraz szeroki zakres usług dodatkowych takich jak: usługi podawania posiłków i napojów, usługi parkingowe, usługi pralni, udostępnianie basenów kąpielowych, pomieszczeń do ćwiczeń gimnastycznych czy urządzeń rekreacyjnych oraz udostępnianie sal konferencyjnych.
Podklasa ta nie obejmuje natomiast zapewnienia zakwaterowania w domach, mieszkaniach lub apartamentach, włączając umeblowane, w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich podklasach działu 68. Jeżeli zatem najemca - pośrednik prowadzi działalność gospodarczą i w lokalu mieszkalnym będącym przedmiotem umowy będzie świadczył usługi krótkoterminowego zakwaterowania, nie będzie miał prawa do zastosowania zwolnienia, które dotyczy wyłącznie najmu na cele mieszkaniowe. Czytelnik może natomiast zastosować stawkę 8% (na podstawie art. 41 ust. 2 w powiązaniu z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT).
Zgodnie z ogólną zasadą zawartą w art. 19a ust 1. ustawy o podatku od towarów i usług obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Ustawodawca ustalił jednak szczególny moment powstania obowiązku podatkowego dla usług najmu. Zgodnie bowiem z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b cytowanej ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia m.in. usług najmu, a jeżeli podatnik nie wystawi faktury lub wystawi ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstanie z chwilą upływu terminu jej wystawienia (art. 19a ust. 7 ustawy). Faktura taka zgodnie z art. 106i ust.3 pkt 4 ustawy powinna być wystawiona najpóźniej z upływem terminu płatności.
Zatem Czytelnik świadcząc usługi najmu powinien zastosować szczególny moment powstania obowiązku podatkowego VAT dla świadczenia tych usług.
EWIDENCJA W DEKLARACJACH: W deklaracji VAT-7(19) sprzedaż opodatkowaną stawką 8% należy wykazać w poz. 17 „Podstawa opodatkowania” i poz.18 „Podatek należny”.
Podstawa prawna: art. 19a ust 1, art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b, art. 19a ust. 7, 41 ust. 2 w powiązaniu z art. 146aa ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 43 ust. 20, ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
