Wynajem prywatnego mieszkania firmie na cele mieszkaniowe a VAT

Odpowiedź

Nie, bowiem usługi najmu lokalu mieszkalnego na rzecz firmy prowadzącej działalność gospodarczą z przeznaczeniem tego lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe pracowników najemcy, zdaniem Redakcji, będą korzystały ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Uzasadnienie

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. 
Świadczenie jest odpłatne, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, w zamian za przekazane wynagrodzenie za tę usługę. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.
Zgodnie z  art. 659 § 1  ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku - Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, co oznacza, że umowa najmu jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Wobec tego, umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i pobierania pożytków, w związku z czym stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie przedmiotu najmu przez najemcę.
Zatem, czynność polegająca na najmie nieruchomości w zamian za uzyskane wynagrodzenie spełnia warunki do uznania tej czynności za świadczenie usługi zgodnie z ustawą o VAT.
Należy jednak zauważyć, że aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Czynność, będąca usługą najmu, wypełnia definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.
W opisanej przez Czytelnika sytuacji nie jest istotne, że chce prywatnie wynająć należący do niego lokal mieszkalny, bowiem najem stanowi - co do zasady - odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, nosi bowiem znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Podstawowa stawa VAT wynosi 23%. Niemniej, ustawodawca przewidział dla niektórych czynności również zwolnienie od podatku. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Powyższe zwolnienie nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy (tj. do usług związanych z zakwaterowaniem, oznaczonych symbolem PKWiU 2015 / 55) -  art. 43 ust. 20 ustawy.
Z powyższych przepisów wynika, że usługa najmu nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z podatku na podstawie  art. 43 ust. 1 pkt 36  pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.
Zatem, Czytelnik będzie mógł skorzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem od towarów i usług ww. usługi, jeśli umowa najmu w swojej treści będzie zawierała między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości będzie wynikało, że dotyczy ona nieruchomości mieszkalnej i nieruchomość ta może być wykorzystana przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych.
Wobec tego, usługa najmu lokalu mieszkalnego, zdaniem Redakcji, na rzecz firmy prowadzącej działalność gospodarczą z przeznaczeniem przedmiotowego lokalu wyłącznie na cele mieszkaniowe pracowników najemcy, będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie  art. 43 ust. 1 pkt 36  ustawy. Stanowisko takie potwierdza m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora KIS 
z dnia 5 sierpnia 2020 roku, nr 0114-KDIP4-1.4012.320.2020.1.DP
Chcemy jednak zwrócić uwagę, że istnieje stanowisko odmienne w tej sprawie. NSA w wyroku z 8 maja 2018 r. - sygn. akt I FSK 1182/16 uznał, że w takiej sytuacji  zwolnienie z VAT nie ma zastosowania, ponieważ to najemca powinien realizować w wynajmowanym lokalu własne cele mieszkaniowe, a w tym przypadku najemcą jest firma, a nie jej pracownicy. 
 

Podstawa prawna: art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 8 ust. 1, art. 15 ust. 1-2, art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust.1 pkt 1, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 43 ust. 20, ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług