Koszty operatów, wypisów jako element składowy podstawy opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości

Gmina dokonuje transakcji zamiany lub sprzedaży powyżej wskazanych nieruchomości, jak i dokonuje ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których są posadowione zbywane budynki lub budowle i każdorazowo dokumentuje przedmiotowe transakcje fakturami VAT oraz wykazuje je w swoich rejestrach sprzedaży oraz deklaracjach VAT-7 (są to transakcje opodatkowane VAT i zwolnione od VAT).
Przed dokonaniem ww. transakcji Gmina nabywa od zewnętrznych kontrahentów usługi wykonania operatów szacunkowych poszczególnych nieruchomości oraz ponosi koszty opłaty za wypis i wyrys z rejestru gruntów. Kontrahenci za wykonane operaty szacunkowe wystawiają na rzecz Gminy faktury z wykazanymi kwotami podatku VAT według podstawowej stawki VAT. Za wypis i wyrys Gmina otrzymuje od Starostwa dokument obliczenia tej opłaty. Gmina ponosząc koszty operatów szacunkowych działa we własnym imieniu i na swoją rzecz. Dokonując transakcji sprzedaży, zamiany nieruchomości bądź ustanowieniem służebności obciąża drugą stronę transakcji kosztami wykonania operatu szacunkowego oraz kosztami wypisu i wyrysu. 
Czy koszty wykonania operatów szacunkowych oraz koszty wypisów i wyrysów z rejestru gruntów, którymi Gmina obciąża następnie nabywców nieruchomości podlegać będą opodatkowaniu VAT, a jeśli tak to wg jakiej stawki? 

Odpowiedź

Skoro Gmina obciąża nabywcę dodatkowymi kosztami, a w konsekwencji koszty te zwiększą kwotę należną z tytułu transakcji sprzedaży, to należy je traktować jako element świadczenia zasadniczego. Koszty te, jako niestanowiące odrębnego świadczenia od dostawy nieruchomości, podlegają VAT według stawki właściwej dla danej dostawy, zatem:

1. przy dostawie korzystającej ze zwolnienia z VAT, przynależna dla tej dostawy wartość kosztów podlega zwolnieniu z VAT,
2. przy dostawie opodatkowanej VAT, przynależna dla tej dostawy wartość kosztów podlega opodatkowaniu VAT zgodnie z właściwą stawką dla tej dostawy.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podstawą opodatkowania, z  zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art.  30a-30c, art.  32, art.  119 oraz art.  120 ust.  4 i  5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z...