Najem na cele mieszkaniowe pomiędzy osobą fizyczną a osobą prawną a VAT

ODPOWIEDŹ

Zawarcie umowy wynajmu (najmu) nieruchomości mieszkalnej z podmiotem gospodarczym, który zajmuje się dalszym wynajmem podnajętych mieszkań zgodnie z obecnie przyjętym orzecznictwem będzie korzystała ze zwolnienia z VAT pod warunkiem łącznego spełnienia następujących przesłanek: świadczenia usługi na własny rachunek, mieszkalnego charakteru nieruchomości, oraz mieszkaniowego celu najmu lub dzierżawy. Zdaniem jednak NSA czynność ta nie będzie objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług. Osoba fizyczna będzie obowiązana w razie przekroczenia kwoty 150.000 zł zarejestrować się na formularzu VAT-R jako czynny podatnik VAT i doliczać od tego momentu podatek należny według stawki 23%. Wynajęcie przez osobę fizyczną lokalu mieszkalnego przedsiębiorcy (tu: spółce z.o.o.) nie jest związane z jej celami mieszkalnymi lecz z celem gospodarczym w postaci zarobku. Jeżeli natomiast spółka z.o.o. wynajmowałaby lokal mieszkalny dla swojego pracownika, to wtedy można przyjąć że cel dyrektywy 112/2006 WE, gdzie wyraźnie wskazuje się, że zwolnienie z VAT może dotyczyć tylko i wyłącznie „lokali mieszkalnych wynajmowanych na cele mieszkalne” jest spełniony.

UZASADNIENIE

Umowa najmu (wynajmu) jest uregulowana w prawie cywilnym (art.659 § 1 ustawy Kodeks cywilny), przy czym jest także uregulowana w podatku od towarów i usług. Co do zasady, przy ocenie czy osoba wynajmująca mieszkanie będzie podlegać obowiązkowi podatkowemu w VAT należy brać pod uwagę trzy główne zagadnienia:

• a) czy osoba fizyczna korzystając z prywatnego majątku i wynajmując go będzie podlegała obowiązkowi w podatku VAT ze względu na definicję działalności gospodarczej uregulowanej w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług (u.p.t.u.).

• b) czy osoba fizyczna wynajmująca mieszkanie świadczy usługę wynajmu czy też pojawia się ryzyko uznania tejże umowy za umowę zakwaterowania,

• c) czy wynajmowanie prywatnego mieszkania podmiotowi innemu niż osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej będzie powodować brak możliwości korzystania ze zwolnienia zawartego w art. 43 ust.1 pkt 36 u.p.t.u?

Każda osoba fizyczna, która wynajmuje swój majątek prywatny musi dokonać oceny (podobnie jak w przypadku podatku dochodowego od osób fizycznych) czy czynności usługowe jakich dokonuje spełniają definicję działalności gospodarczej zgodnie z art.15 ustawy o VAT. Definicja ta ma znacznie szerszy zakres niż np. inne definicje działalności gospodarczej, przez co istnieje ryzyko uznania wielu osób za podatników VAT (obowiązuje tu oczywiście z mocy prawa zwolnienie podmiotowe do kwoty 150.000 zł). W definicji działalności gospodarczej dla celów podatku VAT należy zwracać szczególną uwagę na sformułowanie: Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych. Element ciągłości jest wskazywany w wielu wyrokach. Jak wskazał w wyroku z dnia 13.04.2012 r. Naczelny Sąd Administracyjny, sygn. I FSK 890/11: „(...) wykorzystywanie majątku prywatnego przez osoby fizyczne stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art.15 ust.2 zdanie 2 ustawy o VAT, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły w celach zarobkowych” (podobnie wskazał WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 06.09.2006 roku, sygn. I SA/Wr 1254/05). Osoby wynajmujące nieruchomości muszą zatem odpowiedzieć sobie na pytanie czy czynności jakie wykonują są podobne do typowych cech przedsiębiorcy, który zajmuje się wynajmem. W szczególności należy zwrócić tu uwagę na: typ wynajmowanej nieruchomości (mieszkalna czy użytkowa), liczbę wynajmowanych lokali, podejmowanie czynności przy wynajmie polegających na zarządzaniu (organizowaniu) wynajmem tak jak np. działalność hostelu. Jeżeli przyjmiemy, że osoba fizyczna nie spełnia przy wynajmowaniu lokali cech typowych dla tzw. obrotu profesjonalnego (przedsiębiorcy), to nie będzie podlegać podatkowi VAT – ustalenie granicy wynajmu prywatnego i typowego dla działalności gospodarczej jest bardzo indywidualną sprawą a orzeczenia sądowe nie dają w tym przypadku jasnych kryteriów rozróżniających.

Przykład 1

Pan X posiada odziedziczone w spadku mieszkanie, które wynajmuje przedsiębiorcy. W tym przypadku (jedno mieszkanie) nie można uznać, iż mamy do czynienia z profesjonalnymi usługami wynajmu, stąd Pan X nie będzie spełniał definicji działalności gospodarczej – nie podlega VAT.

Przykład 2

Pan X zakupił na wolnym rynku 7 mieszkań i wynajmuje je różnym osobom. Zorganizował mini punkt obsługi klientów, prowadzi stronę internetową i w ramach umowy zlecenia zatrudnia jedną osobę do codziennego sprzątania. W tym przypadku mamy do czynienia już z działalnością gospodarczą wedle definicji VAT – jeżeli przychód przekroczy w ciągu roku 150 000 zł Pan X będzie musiał zarejestrować się jako czynny podatnik VAT.

Przykład 3

Pan Y posiada 3 mieszkania, które wynajmuje trzem rodzinom na cele mieszkalne. Umowy są podpisane na okres 6 miesięcy a później ewentualnie...