Opodatkowanie sprzedaży apartamentu

Odpowiedź

W przypadku gdy sprzedaż apartamentu nastąpi do 23 maja 2027 r., to transakcja ta podlega VAT.
W przypadku gdy sprzedaż nastąpi po 23 maja 2027 r.:

• to transakcja ta korzysta ze zwolnienia od VAT, co spowoduje konieczność dokonania korekty odliczonego podatku „in minus”,
• mogą Państwo opodatkować transakcję, jeśli nabywcą będzie podatnik VAT i wspólnie z kontrahentem wyrażą Państwo taką wolę.

Uzasadnienie

W przypadku sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy taka sprzedaż korzysta ze zwolnienia od VAT. Zasady takiego zwolnienia reguluje art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którym: zwalnia się od podatku sprzedaż budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Natomiast w przypadku gdy sprzedaż nie może korzystać z ww. zwolnienia, to należy sprawdzić zapis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zgodnie z którym: zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zatem podatnicy dostarczający budynki, budowle lub ich części są zwolnieni od podatku od towarów i usług.
Pierwsze zasiedlenie, tak istotne przy zwolnieniu z ww. ust. 1 pkt 10, definiuje art. 2 pkt 14 ustawy o VAT jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z opisu Państwa sytuacji wynika, że do pierwszego zasiedlenia doszło 23 maja 2025 r. W przypadku sprzedaży Państwa apartamentu należy przeanalizować dwie sytuacje: sprzedaż do 23 maja 2027 r. i po 23 maja 2027 r.

Sprzedaż do 23 maja 2027 r.

Sprzedaż apartamentu najpóźniej do 23 maja 2027 r. wiąże się z koniecznością zapłaty VAT, ponieważ:

• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą apartamentu nie upłyną dwa lata – nie wypełni się zatem warunek z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
• w stosunku do apartamentu przysługiwało spółce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego – nie wypełni się zatem warunek z art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy o VAT (warunki do zwolnienia z ust. 1 pkt 10a muszą być spełnione łącznie).

Sprzedaż po 23 maja 2027 r.

Jeśli sprzedaż apartamentu nastąpi po 23 maja 2027 r., wówczas transakcja ta jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towaramentusług na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ważne!
W takim przypadku należy pamiętać o korekcie odliczonego podatku

Zasady dokonywania korekty sprzedanej nieruchomości, której wartość początkowa stanowi minimum 15 000 zł, wynikają z art. 91 ust. 4–6.
Na mocy art. 91 ust. 4 ustawy o VAT, w przypadku gdy w okresie korekty, o której mowa w ust. 2, nastąpi sprzedaż towarów lub usług, o których mowa w ust. 2 (czyli w przypadku towarów i usług, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji, a także gruntów i praw wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli zostały zaliczone do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nabywcy, których wartość początkowa stanowi minimum 15 000 zł), lub towary te zostaną opodatkowane zgodnie z art. 14, uważa się, że te towary lub usługi są nadal wykorzystywane na potrzeby czynności podlegających opodatkowaniu u tego podatnika, aż do końca okresu korekty. 
W przypadku, o którym mowa w ust. 4, korekta powinna być dokonana jednorazowo w odniesieniu do całego pozostałego okresu korekty. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła sprzedaż, a w przypadku opodatkowania towarów zgodnie z art. 14 – w deklaracji podatkowej za...