Opodatkowanie VAT oraz dokumentowanie czynności wypłaty Płatności Gwarancyjnych

Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnej interpretacji podatkowej z 5 lutego 2019 roku, nr 0114-KDIP4.4012.29.2019.1.RK.

Sytuacja Podatnika

Podatnik jest właścicielem lokalu niemieszkalnego, na który składa się budynek biurowy Y. wraz z należącą do niego powierzchnią wspólną i magazynową oraz miejscami parkingowymi w garażu podziemnym, które na podstawie umowy współwłaścicieli kompleksu biurowego (właścicieli lokali stanowiących odrębną własność) zostały przydzielone Podatnikowi do wyłącznego korzystania. Pod koniec czerwca 2017r. Zbywca dokonał sprzedaży udziałów S. na rzecz spółki prawa holenderskiego, G. Na dzień Transakcji, S była komandytariuszem w spółce Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa. Z kolei, Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa, na dzień Transakcji, była właścicielem 100% akcji Podatnika. 
Zależność ta spowodowała, iż cena udziałów S ustalona na potrzeby Transakcji uzależniona była m.in. od wartości akcji Podatnika. Wartość akcji Podatnika zależała natomiast m.in. od możliwej do osiągnięcia stopy zwrotu z inwestycji, tj. stosunku dochodów operacyjnych do wartości Nieruchomości. Na potrzeby Transakcji przyjęto, iż cała dostępna do wynajmu powierzchnia Nieruchomości, której właścicielem jest Spółka, będzie w pełni wynajęta i wyposażona. Na podstawie takiego założenia określono wartość akcji Pofatnika, a to z kolei przełożyło się na wartość (cenę) udziałów S określoną na potrzeby Transakcji. Transakcja była związana z restrukturyzacją projektów inwestycyjnych w ramach grupy kapitałowej G. Spółki zaangażowane w Transakcję, pośrednio jak i bezpośrednio, należą czy też są pod kontrolą grupy kapitałowej G i są podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W celu zapewnienia adekwatności zastosowanej ceny za udziały S, pomiędzy Wnioskodawcą a Zbywcą została zawarta umowa gwarancyjna.
Umowa Gwarancyjna ma na celu zapewnienie Spółce wymaganego poziomu dochodów operacyjnych, dzięki czemu cena, jaką zapłacił G, a jaką Zbywca uzyskał ze sprzedaży udziałów S, będzie odpowiadała założeniom, którymi kierowali się Zbywca i G ustając wartość udziałów S. Zawarcie Umowy Gwarancyjnej równocześnie z Transakcją było warunkiem przeprowadzania Transakcji ze strony G. Cel Umowy Gwarancyjnej zostanie osiągnięty poprzez zapewnienie Spółce takiej sytuacji ekonomicznej, jaka miałaby miejsce w przypadku, gdyby cała dostępna powierzchnia Nieruchomości była wynajęta przez cały okres obowiązywania Umowy Gwarancyjnej. Sposób ustalania wysokości wypłat gwarancyjnych zakłada, iż obejmują one (i) wartość utraconych dochodów związanych z niewynajęciem części powierzchni Nieruchomości oraz opłat serwisowych (kosztów eksploatacyjnych) związanych z tą powierzchnią, (ii) wartość zachęt, jakie Spółka może być zobowiązana zapewnić w celu znalezienia najemców na niewynajęte części Nieruchomości oraz (iii) koszty komercjalizacji niewynajętej powierzchni na potrzeby jej wynajmu, m.in. poprzez przygotowanie powierzchni na przyjęcie nowego najemcy, koszty związane z poszukiwaniem nowych najemców, itp.
Konstrukcja Umowy Gwarancyjnej zakłada odtworzenie sytuacji ekonomicznej Spółki właściwej dla pełnego wynajmu Nieruchomości. Jeżeli wystąpią sytuacje, gdzie przez pewien okres jakaś część Nieruchomości pozostanie niewynajętą, na podstawie Umowy Gwarancyjnej Spółka otrzyma płatności, które doprowadzą jej dochód operacyjny do poziomu, jaki miałby miejsce w przypadku pełnego wynajmu Nieruchomości. Wyrównanie dochodu operacyjnego na podstawie Umowy Gwarancji może mieć miejsce zarówno poprzez uzupełnienie przychodów (opłat czynszowych i serwisowych, itp.), jak i pokrycie kosztów (zachęty dla najemców, opłaty za komercjalizację, itp.). Płatności Gwarancyjne są kalkulowane i wypłacane w oparciu o miesięczne okresy rozliczeniowe, mają charakter bezzwrotny. Umowa Gwarancyjna prze...