Rozliczenie sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej

ODPOWIEDŹ

Dokonanie sprzedaży nieruchomości mieszkalnej zakupionej w 2009 roku, wykorzystywanej w prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie:

• podatku PIT - nie stanowi źródła przychodów, tym samym nie wystąpi podatek dochodowy od tej czynności

• podatku VAT - sprzedaż taka korzysta ze zwolnienia, jednak wiąże się to z korektą podatku odliczonego przy zakupie nieruchomości oraz zapłatą 2% podatku PCC przez kupującego.

UZASADNIENIE

Opodatkowanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych

Zgodnie z art. 10 ust.1 zarówno sprzedaż nieruchomości jak i działalność gospodarcza stanowią osobne źródło przychodów. Dlatego w celu prawidłowego opodatkowania sprzedaży nieruchomości kluczowe jest przyporzadkowanie tej transakcji do jednego ze wskazanych źródeł przychodów. Jednocześnie należy pamiętać, że jedna transakcja nie może stanowić przychodu z kilku źródeł. W tym celu rozważmy do jakiego źródła przychodów należy zaliczyć przedmiotową sprzedaż.

Rozpatrując powyższą transakcję w kontekście działalności gospodarczej należy powołać się na art. 14 ust.2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w powiązaniu z ust.2c. Z przepisów tych wynika, że odpłatne zbycie wykorzystywanego na potrzeby działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej. Należy zwrócić uwagę, że pod pojęciem „wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą” należy rozumieć, że przedmiotowa nieruchomość musi być wykorzystywana w dzia-łalności, a nie stanowić „przedmiot działalności gospodarczej”. To drugie pojęcie dotyczy sytuacji, gdy nieruchomość stanowi dla nas towar, co ma miejsce np. w dzia-łalności deweloperskiej. Konkludując sprzedaż wskazanej nieruchomości nie stanowi źródła z działalności gospodarczej, a co za tym idzie przychód z jej sprzedaży nie może być łączony z przychodami z działalności gospodarczej.

Tym samym pozostaje nam uznanie, że sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła odrębne źródło przychodu jakim jest odpłatne zbycie nieruchomości o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8. Ze wskazanej normy prawnej wynika, że jeśli sprzedaż nie-ruchomości nie nastąpiła w wyniku działalności gospodarczej i nastąpiła przed upływem 5 lat wówczas stanowi źródło przychodów jakim jest sprzedaż nieruchomości. Jednak w naszej sytuacji sprzedaż, jak wskazano powyżej nie występuje w wykonaniu dzia-łalności gospodarczej i dokonywana jest po upływie 5 lat. Stąd uznać należy, że również z tego źródła nie zostanie rozpoznany przychód, a tym samym nie będzie ciążył na firmie obowiązek rozliczenia podatku dochodowego.

Opodatkowanie w zakresie podatku VAT

Co do zasady podatnik sprzedający nieruchomość dokonuje dostawy towarów co wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku VAT. Jednakże w określonych sytuacjach, po spełnieniu wskazanych w ustawie o podatku od towarów i usług warunków może on skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania. Przedmiotowe zwolnienie w tym zakresie reguluje art. 43 ust. 10 oraz 10a ustawy o podatku VAT. Zgodnie z jego brzmieniem zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części w sytuacji gdy dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata. W tej syt...