Opodatkowanie sprzedaży działki niezabudowanej

Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnej interpretacji podatkowej z 19 listopada 2019 roku, nr 0112-KDIL2-2.4012.477.2019.2.LS. 

Sytuacja Podatnika

Rolniki, który jest vatowcem, jest właścicielem działki niezabudowanej o powierzchni 9000 m2. Przedmiotowa działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Rolnik podpisał warunkową umowę przedwstępną sprzedaży części tej działki o powierzchni około 2500 m2. Kupującą jest Spółka, która ma zamiar na przedmiotowej działce postawić obiekt handlowo-usługowy. W tym celu Spółka wystąpiła o warunki zabudowy na przedmiotową inwestycję. Rolnik jako właściciel wystąpi o uzyskanie decyzji podziału tej działki, co umożliwi Spółce uzyskanie decyzji o pozwolenie na budowę budynku handlowo-usługowego, co skutkować będzie możliwością sprzedaży części działki. Rolnik podpisał ze Spółką umowę dzierżawy części działki objętej umową przedwstępną sprzedaży. Umowa dzierżawy została aneksem po 3 miesiącach rozwiązana. Obecnie trwa procedura uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz trwa procedura wydania warunków zabudowy. 
Nieruchomość jest wykorzystywana na cele rolnicze, jest uprawiana. Umowa przedwstępna wskazuje, że Kupująca zobowiązuje się uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, uzyskać wszelkie warunki techniczne na przyłącze mediów, uzyskać decyzję na lokalizację wjazdu, uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę, zrobić badania gruntu. Kupująca uzyskuje decyzje na podstawie dysponowania gruntem na cele budowlane dane w umowie przedwstępnej i na podstawie umowy dzierżawy. Sprzedający dokona podziału działki. Warunkiem zawarcia umowy przedwstępnej jest uzyskanie decyzji 
o warunkach zabudowy, podział działki, uzyskanie warunków technicznych na przyłącze mediów, uzyskanie decyzji na wjazd, badania geologiczne, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę budynku handlowo-usługowego. Rolnik udzielił pełnomocnictwa w umowie przedwstępnej do występowania w swoim imieniu w celu uzyskania opinii, decyzji, które okażą się niezbędne do zawarcia umowy ostatecznej. Rolnik odpłatnie wydzierżawił przedmiot sprzedaży Kupującej Spółce, na okres 3 miesięcy i wyraził zgodę na dysponowanie przedmiotowym gruntem na cele budowlane przez Spółkę.

Stanowisko Dyrektora

Zgodnie z art.5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Podatnikami – według zapisu art.15 ust. 1 i 2 ustawy – są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Dyrektor stwierdził, że wydzielona działka wydzierżawiona Kupującej, na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywana była przez Rolnika w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a przekazanie Kupującej działki na podstawie umowy dzierżawy, które nastąpiło w celu ułatwienia, uzyskania decyzji, opinii niezbędnych do zawarcia umowy ostatecznej przemawia za tym, że Rolnik  działać będzie w charakterze podatnika VAT. W konsekwencji, udzielając Kupującej pełnomocnictwa, czynności wykonane przez niego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Rolnika. Stroną podejmowanych czynności będzie bowiem Rolnik, a nie Kupująca.
Dyrektor uznał, że aktywność Rolnika wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do przedmiotowej działki, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o VAT rolnik działa jako podatnik VAT, co oznacza, że Rolnik w zakresie sprzedaży działki, będzie zbywał majątek wykorzystywany w ramach działalności gospodarczej. Ponadto Dyrektor wskazał, że „Przedmiotowa nieruchomość jest wykorzystywana na cele rolnicze, jest uprawiana”, a Rolnik jako vatowiec rozlicza się z VAT-7 od 2010 r. Okoliczności te wskazują na ścisłe powiązanie ww. gruntu z działalnością rolniczą prowadzoną przez Rolnika będącego czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu tej działalności. Skoro wydzielona działka jest wykorzystywana przez podatnika podatku VAT w działalności gospodarczej to stanowi ona majątek tego przedsiębiorstwa (w tym przypadku gospodarstwa rolnego).
Zatem, sprzedaż wydzielonej działki wypełniać będzie definicję działalności gospodarczej, a Rolnik w związku z jej sprzedażą działać będzie jako podatnik podatku VAT. W konsekwencji sprzedaż przedmiotowej działki podlegać będzie opodatkowaniu VAT.
Zgodnie z art. 41 ust. 1 w powiązaniu art. 146aa ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22% (...), a w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.
W myśl art.43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Według art.43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Dyrektor wskazał, że w chwili dokonania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (działki niezabudowanej wydzielonej z działki nr 1) będzie ona przeznaczona pod zabudowę. Oznacza to, że w momencie dostawy działka będąca przedmiotem transakcji sprzedaży, będzie stanowić teren budowlany. W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art.43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Jednocześnie przesłanki uprawniające do zastosowania drugiego zwolnienia również nie będą spełnione, ponieważ przedmiotowa nieruchomość jest wykorzystywana w działalności rolniczej przez Rolnika będącego czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu tej działalności, a działka była też przedmiotem dzierżawy na cele budowlane. Zatem, działka mająca być przedmiotem sprzedaży, nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Podsumowując, planowana sprzedaż wydzielonej działki będzie czynnością opodatkowaną podstawową stawką podatku VAT w wysokości 23%.

Podstawa prawna: art.5 ust. 1 pkt 1, art.15 ust. 1 i 2, art. 41 ust. 1, art.43 ust. 1 pkt 9 i 2, ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług