Sprzedaż działek

Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnej interpretacji podatkowej z 9 maja 2019 roku, nr 0112-KDIL4.4012.88.2019.3.MB.

Sytuacja Podatnika

Wnioskodawca jest osobą fizyczną mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Wnioskodawca jest współwłaścicielem (w części 1/16) nieruchomości obejmującej działki o numerach ewidencyjnych 2/4 i 2/5. Sposób korzystania z Nieruchomości jest oznaczony w księdze wieczystej jako „bp-zurbanizowane tereny niezabudowane”. Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do celów działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie dokonywał na Nieruchomości żadnych uzbrojeń, jak również nie dokonywał jej podziału. Wnioskodawca planuje dokonać zbycia Nieruchomości na rzecz Spółki, która planuje przeprowadzić inwestycję na Nieruchomości polegającą na budowie budynku (budynków) mieszkalnego wraz z garażem podziemnym, z obsługą komunikacyjną w celach związanych z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą opodatkowaną podatkiem VAT. Wnioskodawca  nie korzystał z usług agencji nieruchomości, ani nie ogłaszał planów zbycia Nieruchomości w inny sposób (np. na portalach internetowych). Na moment zbycia wydana będzie w stosunku do niej decyzja o warunkach zabudowy umożliwiająca realizację planowanej Inwestycji oraz pozwolenie na budowę. Wnioskodawca nabył udział w Nieruchomości w wysokości 1/16 w roku 2009 do majątku prywatnego, a nabycie to nie podlegało opodatkowaniu VAT. Wnioskodawca nie planuje w przyszłości dokonywać zbycia innych nieruchomości. Działki nr 2/4 i 2/5 nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę od dnia nabycia w żaden sposób i nie jest planowane wykorzystywanie działek do dnia sprzedaży w żaden sposób. Wnioskodawca nie udostępniał nieruchomości osobom trzecim na podstawie żadnych umów, w tym nie udostępniał nieruchomości na podstawie umów najmu lub dzierżawy.

W umowie przedwstępnej została udzielona m.in zgoda na dysponowanie przez Kupujacego nieruchomością na cele budowlane. Zgoda obejmuje wszelkie czynności w celu uzyskania pozwolenia na budowę. W szczególności zgoda obejmuje wszczynanie wymaganych prawem postępowań administracyjnych, w tym postępowań w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oraz innych postępowań wymaganych prawem lub według uznania Kupującego. Zgoda obejmuje również możliwość podjęcia wszelkich czynności faktycznych w celu przygotowania przeprowadzenia opisanej inwestycji. 

Stanowisko Dyrektora

1. Dyrektor wskazał, że warunkiem opodatkowania danej czynności jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. 

W ocenie organu podatkowego uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Zainteresowanego. Po udzieleniu „zgody” czynności wykonane przez kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy), co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podejmuje on pewne działania w sposób zorganizowany. Oznacza to, że planowana sprzedaż udziałów we współwłasności nieruchomości będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2. Stosownie do art.41 ust. 1 w powiązaniu z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, stawka podatku wynosi 23%. Jak wynika z treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane, zgodnie z regulacją art. 2 pkt 33 ustawy, rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 
Zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie powołanego wyżej art.43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanej (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Ustawodawca przewidział także możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art.43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. 

Po analizie omawianej sprawy Dyrektor uznał, że sprzedaż działek 2/4 i 2/5 nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, bowiem w momencie sprzedaży nieruchomość ta będzie terenem budowlanym. Jednocześnie nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku określone art.43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem przedmiotowe działki nie są i nie były wykorzystywane przez Wnioskodawcę do celów działalności gospodarczej, nie służyły zatem wyłącznie działalności zwolnionej od podatku VAT w rozumieniu ustawy. Zatem dostawa udziałów we współwłasności działek nr 2/4 i 2/5 będzie opodatkowana VAT przy zastosowaniu stawki 23%. 

3. Zgodnie z art.86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (...).
Dyrektor uznał, że Kupujący będzie posiadał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikające z art.86 ust. 1 ustawy. Planowana inwestycja po jej zrealizowaniu przez Kupującego będzie służyła czynnościom opodatkowanym, a Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT. 

Podstawa prawna:  art.15 ust. 1 i 2,  art.41 ust. 1, art.43 ust. 1 pkt 2 i 9, art.86 ust.1, art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.