Sprzedaż nieruchomości w trybie licytacji publicznej

Stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnej interpretacji podatkowej 14 listopada 2019 roku, nr 0113-KDIPT1-2.4012.511.2019.2.AM.

Sytuacja Podatnika

W toku czynności egzekucyjnych prowadzonych przez Komornika Sądowego, na podstawie art. 923 kodeksu postępowania egzekucyjnego dokonano wszczęcia egzekucji nieruchomości gruntowej zabudowanej, stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego. Aktualnym użytkownikiem wieczystym jest PHU Spółka z o.o., która nabyła przedmiotową nieruchomość w drodze zakupu w 2010 r., a w 2014 r. oddało w najem innej Sp. z o.o. Umowa została zawarta na 10 lat i nieruchomość nadal jest objęta umową najmu.
Przedmiotem sprzedaży w trybie egzekucji komorniczej będzie prawo użytkowania wieczystego działki gruntu oraz wszystkie obiekty znajdujące się na tej nieruchomości, tj.:

• budynek pensjonatowy, budynek hotelowy, budynek hotelowo-apartamentowy, wiata rekreacyjna, budynek hydroforni, budynek sanitarny, budynek garażowy – stanowiące budynki w rozumieniu Prawa budowlanego oraz
• śmietnik obudowany, linia kablowa, ogrodzenie, sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, drogi oraz chodniki – stanowiące budowle w rozumieniu Prawa budowlanego.

Ww. obiekty są trwale związane z gruntem.

Stanowisko Dyrektora

1. Komornik jako płatnik VAT    
W myśl art.18 ustawy o podatku od towarów i usług, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Na mocy art.5 ust. 1 pkt 1 ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegaodpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
Zgodnie z art.15 ust. 1 i 2 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Przedmiotowa nieruchomość jest wykorzystywana przez PHU Sp. z o.o. do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art.15 ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji Dyrektor stwierdził, że dostawa przedmiotowej nieruchomości stanowi zbycie majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej (najem) i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towaru w rozumieniu art.5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a dłużnika należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art.15 ust. 1 ustawy. 
Dyrektor uznał, że skoro Komornik będzie dokonywał dostawy przedmiotowej nieruchomości w imieniu Dłużnika, to jest płatnikiem podatku VAT od tej dostawy, w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. 

2. Zwolnienie od VAT
Stosownie do treści art.43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dyrektor uznał, że sprzedaż ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, bowiem przedmiotowa nieruchomość od 2014 r. była wykorzystywana przez Dłużnika do działalności gospodarczej (umowa najmu, która trwa nadal), a Dłużnik nie ponosił wydatków na ulepszenie przedmiotowej nieruchomości przekraczających 30% jej wartości początkowej. Zatem w stosunku do budynków i budowli znajdujących się na przedmiotowej działce nastąpiło pierwsze zasiedlenie, 
a od momentu pierwszego zasiedlenia minęły 2 lata. W konsekwencji, w odniesieniu do sprzedaży w trybie licytacji publicznej budynków i budowli, znajdujących się na działce zostaną spełnione przesłanki wynikające z ww. przepisu.

3. Faktura
Jak wynika z art. 106b ust. 2 ustawy, podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3. 
Komornik, dokonując sprzedaży w trybie licytacji publicznej przedmiotowej nieruchomoścj korzystającej ze zwolnienia od VAT, nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury. Jednakże, zgodnie z treścią art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy, Komornik będzie zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną na żądanie nabywcy, jeżeli żądanie jej wystawienia zostanie zgłoszone w terminie 3 miesiecy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar.

Podstawa prawna: art.5 ust.1,  art.15 ust. 1 i 2, art.18, art.43 ust. 1 pkt 10, art. 106b ust. 2 i ust.3 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług