Opodatkowanie dzierżawy nieruchomości u podatnika wykluczonego ze zwolnienia podmiotowego

Odpowiedź
Spółka może jednocześnie prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną  stawką VAT 23%, 8% oraz zwolnioną. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 jest zwolnieniem przedmiotowym, zatem dotyczy konkretnej czynności, tj. wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jest to wynajem mieszkania na cele mieszkaniowe długoterminowe. Natomiast 8% stawka VAT w opisywanej sytuacji, może dotyczyć usług związanych z zakwaterowaniem krótkoterminowym. Zwolnieniem z VAT objęta jest wyłącznie dzierżawa gruntu przeznaczonego na cele rolnicze. Zatem dzierżawa Spółce gruntu niezabudowanego podlega opodatkowaniu VAT stawką 23%.  

Uzasadnienie
Zakładając działalność gospodarczą niezależnie od formy należy wskazać rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej. Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością regulują przepisy Kodeksu spółek handlowych. 

W przypadku spółki z o.o. przedmiot działalności musi wynikać z umowy spółki. Rejestracja spółki z o.o. następuje w rejestrze KRS poprzez złożenie wniosku wraz odpowiednią dokumentacją. Przedmiot działalności spółki z o.o. określa się w umowie poprzez wskazanie odpowiednich kodów Polskiej Klasyfikacji Działalności.

Zatem rozszerzenie przedmiotu działalności gospodarczej również musi wynikać z umowy spółki z o.o. Czynność również należy zgłosić do KRS. Do KRS zgłasza się maksymalnie 10 PKD, z zaznaczeniem działalności przeważającej. Należy przeanalizować wpisane obecnie do KRS PKD i jeśli wynajem nie mieści się w kategorii już ujętej np. na poziomie podklasy, to nie należy dokonać zgłoszenia do KRS.

Wynajem/dzierżawa nieruchomości, a zwolnienie z VAT

Umowa najmu oznacza, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do użytkowania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny).

Przez umowę dzierżawy należy rozumieć czynność, gdy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz, zgodnie z art. 693 § 1 Kc. Najem i dzierżawa, różnią się. tym, że przy dzierżawie, dzierżawca ma prawo nie tylko do używania rzeczy, ale również do pobierania z niej pożytków.

Dzierżawa gruntu przeznaczonego na cele rolnicze podlega zwolnieniu z VAT zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 2  rozporządzenia  Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień. Zatem dzierżawa gruntu niezabudowanego, do celów innych niż rolnicze podlega opodatkowaniu stawką VAT 23%. 

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Na mocy art. 43 ust. 20 ustawy, powyższe zwolnienie nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy. Są to usługi związane z zakwaterowaniem, oznaczone symbolem PKWiU 55, w stosunku do których stosuje się 8% stawkę VAT.

Przykład
Spółka na wydzierżawionym gruncie zorganizuje pole namiotowe – usługa ta będzie zakwalifikowana jako zakwaterowanie krótkoterminowe ze stawką 8%.

Ze zwolnienia od VAT korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu lub...