Podatek od czynności cywilnoprawnych a VAT od zakupu nieruchomości na licytacji

Odpowiedź

Podatek od czynności cywilnoprawnych od zakupu nieruchomości w wyniku licytacji komorniczej jest nienależny. Jeżeli nieruchomość stanowiła własność osoby prywatnej, to sprzedaż przez naczelnika urzędu skarbowego tej nieruchomości nie będzie podlegała VAT. Może Pani żądać wystawienia faktury przez organ egzekucyjny, jednakże faktura nie będzie zawierała wyszczególnionego VAT i jego stawki. Prawo własności będzie Pani przyznane ostatecznym postanowieniem o przyznaniu własności.

Uzasadnienie

Czynności objęte PCC

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 oraz pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych PCC podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

• umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych;
• umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku;
• umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy;
• umowy dożywocia;
• umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat;
• ustanowienie hipoteki;
• ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności;
• umowy depozytu nieprawidłowego;
• umowy spółki;
• orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.

Z zapisów ustawy wynika, że podatkowi nie podlegają czynności niebędące czynnościami cywilnoprawnymi oraz czynności cywilnoprawne inne niż ściśle wskazane w ustawie, nawet jeżeli wywołują skutki w sferze gospodarczej, takie same lub podobne do tych, które zostały w niej wymienione.
Należy podkreślić, że definicja sprzedaży jest ujęta w Kodeksie cywilnym. 

Pamiętaj!
Stosownie do art. 535 Kodeksu cywilnego przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Licytacyjna sprzedaż nieruchomości

Zasady prowadzonych przez organy egzekucyjne postępowań, w tym egzekucji z nieruchomości, określają przepisy ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (upea). Zgodnie z art. 110c § 1 oraz 110w § 1 ustawy upea organ egzekucyjny przystępuje do egzekucji administracyjnej z nieruchomości przez zajęcie nieruchomości, a zajętą nieruchomość organ egzekucyjny sprzedaje w drodze licytacji publicznej.
W myśl art. 111m § 1 i § 5 upea po zamknięciu licytacji organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przybiciu na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. Postanowienie o przybiciu zawiera firmę lub imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę licytacji i cenę nabycia.
Z kolei zgodnie z art. 112 § 1 upea, z chwilą gdy postanowienie o przybiciu stało się ostateczne, organ egzekucyjny wzywa licytanta, który uzyskał przybicie, aby w terminie 14 dni od otrzymania wezwania złożył do depozytu organu egzekucyjnego cenę nabycia z potrąceniem wadium złożonego w gotówce. Na wniosek nabywcy organ egzekucyjny może wyznaczyć dłuższy termin uiszczenia ceny nabycia, nieprzekraczający jednak trzech miesięcy.
Stosownie do art. 112b § 1 i § 3 upea, jeżeli postanowienie o przybiciu stało się ostateczne i nabywca uiścił cenę nabycia albo postanowienie o ustaleniu ceny nabycia stało się ostateczne i jednostka lub osoba, o których mowa w art. 110n, uregulowały całą cenę nabycia, organ egzekucyjny wydaje postanowienie o przyznaniu własności.
Postanowienie o przyznaniu własności, które stało się ostateczne, przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub podlega złożeniu do zbioru dokumentów. Postanowienie o przyznaniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości.

PCC od licytacyjnej sprzedaży nieruchomości

Z przytoczonych przepisów wynika, że jedną z umów wymienionych w Kodeksie cywilnym, podlegających opodatkowaniu PCC, jest umowa sprzedaży. Umowa ta, poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli stron umowy, jest umową zawartą pomiędzy tymi stronami.

Ważne!
Zgodnie z zasadą swobody umów, przewidzianą w art. 3531 Kodeksu cywilnego, strony mają możliwość swobodnego kształtowania treści umowy, o ile jej treść lub cel nie będą sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Natomiast w myśl art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Na podstawie art. 67a § 1 upea organ egzekucyjny może z mocy samego zajęcia wykonywać wszelkie prawa zobowiązanego w zakresie niezbędnym do prowadzenia egzekucji.
W wypadku egzekucji z nieruchomości przeniesienie własności następuje na podstawie postanowienia o przyznaniu własności, które wydaje administracyjny organ egzekucyjny, tj. naczelnik urzędu skarbowego.

Ważne!
Dokonywana w toku administracyjnego postępowania egzekucyjnego sprzedaż nie jest umową sprzedaży, a władczym, czyli administracyjnym rozstrzygnięciem organu egzekucyjnego.

Sprzedającym jest tu zobowiązany, którym jest osoba prawna albo jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej albo osoba fizyczna, która nie wykonała w terminie obowiązku o charakterze pieniężnym, o czym mówi art. 1a pkt 20 upea, a nie organ egzekucyjny.
Zobowiązany nie składa żadnych oświadczeń woli w zakresie chęci przeniesienia prawa własności nieruchomości, nie ma możliwości wyboru kontrahenta, w żaden sposób nie może wpływać na kształtowanie się treści umowy, gdyż umowy takiej po prostu nie ma.
Także licytant nie może odstąpić od umowy, która nota bene nie została zawarta, ani żądać zmniejszenia ceny z uwagi na wady, niezależnie od tego, czy o ich istnieniu w ogóle wiedział. Do ostatecznego postanowienia o przyznaniu własności, o którym mowa w art. 112b upea, nie znajdują zatem zastosowania przepisy o umowie sprzedaży.
Jeżeli kupiła Pani nieruchomość w drodze licytacji publicznej prowadzonej przez naczelnika urzędu skarbowego i transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, to nie została udokumentowana fakturą VAT. Naczelnik urzędu skarbowego wydał postanowienie o przyznaniu własności ww. nieruchomości i naliczył podatek od czynności cywilnoprawnych od tej transakcji. Ostateczne postanowienie o przyznaniu własności stało się dokume...