Sprzedaż działek przez osoby fizyczne a zwolnienie z VAT

ODPOWIEDŹ

Orzecznictwo polskich sądów administracyjnych jak i TSUE (ETS) wskazuje, że każdy przypadek sprzedaży przez osoby fizyczne gruntów rolnych lub przekwalifikowanych na ziemię pod zabudowę, powinno być rozpatrywane oddzielnie. Wskazane organy podkreślają, iż aby sprzedaż tego typu ziemi nie podlegała podatkowi VAT należy wykluczyć z działania osób fizycznych cechy typowe dla sposobu działania profesjonalnych podmiotów gospodarczych. Należy szczególną uwagę zwrócić na fakt z czyjej inicjatywy następuje przekwalifikowanie gruntu, czy właściciele gruntu dokonywali uzbrojenia terenu pod przyszłą sprzedaż, kiedy ziemia została zakupiona i czy celem zakupu tej ziemi była lokata kapitału, przez jaki okres ją posiadali i jak wykorzystywali. Ważne jest także czy środki pieniężne uzyskane ze sprzedaży gruntu zostaną w majątku prywatnym osób fizycznych czy też zostaną przeznaczone na cele działalności gospodarczej. Jeżeli osoba dokonująca sprzedaży gruntu będzie wykonywać czynności związane z gruntem zbliżone do zachowania podmiotu gospodarczego, którego celem jest zysk z obrotu gruntami w postaci ich zakupu, uzbrojenia, podziału i sprzedaży oraz powtórnego wprowadzenia kapitału obrotowego i zysku do obrotu gospodarczego, należy przyjąć konieczność rozliczenia podatku VAT od takich transakcji.

UZASADNIENIE

Co do zasady, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o  której mowa w  ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei za działalność gospodarczą uznaje się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w  tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a  także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w  szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i  prawnych w  sposób ciągły dla celów zarobkowych. Opodatkowaniu natomiast, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług. Zatem dostawa towarów (w tym sprzedaż gruntów) podlega opodatkowaniu VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu który dokonuje tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W orzecznictwie TSUE (ETS) kładzie się szczególny nacisk na prawo osób fizycznych do wykonywania swobodnego prawa własności (zarządu majątkiem prywatnym osoby fizycznej). Przykładowo ETS w wyroku z dnia 20.06.1996 r. sygn. C-155/94 wskazuje, że grunt który nie został nabyty w celach handlowych lecz do zwykłego (prywatnego) użytkowania, a następnie jest zbywany nie może być traktowany jako wykonywany w ramach działalności gospodarczej. Dodatkowo w wyroku z 15.09.2011, sygn. C-180/10, ETS wskazał na znaczenie woli osób fizycznych zbywających grunt co do przekwalifikowania gruntu z ziemi rolnej na ziemię pod zabudowę: „Osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika …”.

Przykład 1

Pan X nabył ziemię rolną i wykorzystywał ją do uprawy. W wyniku decyzji rady gminy dokonano zmian w planie zagospodarowania przestrzennego i określono przeznaczenie gruntu jako budowlane. Pan X podzielił przekształcony prawnie grunt na działki i rozpoczął sprzedaż na rzecz osób fizycznych. Należy zwrócić uwagę, że jeżeli przekwalifikowanie gruntu nie jest wynikiem starań Pana X, to co do zasady sprzedaż działek budowlanych nie podlega VAT.

Taki sam pogląd wyraził NSA w wyroku z dnia 27.05.2014 r. sygn. I FSK 774/13. Jednocześnie w tym samym wyroku sąd wskazał na znaczenie takich czynników jak:

• cel zakupu gruntu, charakter wykorzystania gruntu po zakupie,

• liczba transakcji dotycząca sprzedaży gruntu,

• podział gruntu...