Sprzedaż lokalu użytkowego po modernizacji - stawka VAT

Odpowiedź
Sprzedaż ta korzysta ze zwolnienia od podatku. Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia i opodatkować transakcję po spełneniu określonych warunków.

Uzasadnienie

1. Zwolnienie od podatku

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku sprzedaż budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: 
a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Kluczowym pojęciem dla określenia prawidłowej stawki VAT przy dostawie nieruchomości jest pierwsze zasiedlenie, a także wynikające z niego pojęcie „ulepszenie”.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług pierwsze zasiedlenie, rozumiane jest, jako oddanie do użytkowania, w  wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w  rozumieniu przepisów o  podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w polskiej sprawie Kozuba Premium Selection, dotyczącym pierwszego zasiedlenia (wyrok z 16 listopada 2017 r., sygn. C- 308/16) stwierdził, że przepisy dyrektywy Rady 20016/112/WE z 28.11.2006 roku w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej sprzeciwiają się polskim przepisom, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności opodatkowanych. Co oznacza, że krajowy przepis uniemożliwiający zastosowanie zwolnienia z VAT do sprzedaży nieruchomości, które były wcześniej wykorzystywane przez podatnika jedynie dla potrzeb własnej działalności, jest niezgodny z unijną dyrektywą VAT. TSUE uznał, że wystarczy, aby pierwszy właściciel sam używał nieruchomości na własne potrzeby przez co najmniej dwa lata. W konsekwencji, po upływie tego terminu sprzedaż będzie korzystała ze zwolnienia od VAT.

Podobne stanowisko zajął NSA wyroku z 14 maja 2015 roku (I FSK 382/14). NSA stwierdził częściową niezgodność przepisów ustawy o podatku od towarów i usług z prawem unijnym poprzez wprowadzenie do definicji pierwszego zasiedlenia warunku oddania budowli do użytkowania „w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu”. Zdaniem Sądu, pod pojęciem pierwszego zasiedlenia należy rozumieć użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu. Nie ma zatem znaczenia, czy doszło wówczas do oddania ich do użytkowania w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Z wyroku tego wynika, że jeżeli podatnik przez co najmniej dwa lata wykorzystywał budynek do własnych celów np. mieściła się w nim siedziba firmy, może go sprzedać ze zwolnieniem od VAT.

W wyroku w sprawie C-308/16, TSUE nie zakwestionował istniejącego w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy o VAT warunku wiążącego istnienie ulepszenia z poniesieniem wydatków stanowiących 30% wartości początkowej. 

W praktyce definicja pierwszego...