Wartość nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego nie zawiera podatku od towarów i usług

Odpowiedź
Nieruchomości, które są sprzedawane w trybie egzekucyjnym, wyceniane są przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie cen transakcyjnych, które nie zawierają VAT. Oznacza to, że jeżeli dojdzie do sprzedaży i podatek VAT będzie należny od tej transakcji, to do wyceny nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego będzie doliczony VAT. Wartość nieruchomości z VAT będzie ceną przedmiotowej nieruchomości.
Niemniej, sprzedaż egzekucyjna opisywanej nieruchomości może być zwolniona z VAT w trybie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jeżeli od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży minęły co najmniej 2 lata.

Uzasadnienie
Kwestia ujęcia podatku od towarów i usług w wartości nieruchomości szacowanej przez rzeczoznawców majątkowych została rozstrzygnięta przez NSA w wyroku z 11.04.2014 r. sygn. akt. II OSK 2746/12 – „ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku 
o gospodarce nieruchomościami tak samo, jak ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym posługuje się pojęciami wartość nieruchomości. W art. 4 stanowi, gdy mowa o: wycenie nieruchomości – należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości (pkt 6), określaniu wartości nieruchomości – należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości (pkt 6 a); szacowaniu nieruchomości – należy przez to rozumieć czynności związane 
z określaniem wartości nieruchomości (pkt 8); nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (pkt 16). Podobnie też w art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, że w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej.
Niewątpliwie zatem ustawodawca najważniejsze znaczenie przypisuje wartości nieruchomości. To wartość nieruchomości jest podstawą ustalenia ceny, a nie odwrotnie. Cena nieruchomości stanowi zatem niejako konsekwencję wartości nieruchomości, jest jej pochodną. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazane pojęcia nie mogą być wzajemnie utożsamiane. Rzeczoznawca majątkowy ustala wartość nieruchomości, a nie jej cenę. Skoro ustalając wartość nieruchomości ustala jej wartość rynkową, to czyni to na podstawie czynników rynkowych.
W art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca posługuje się pojęciem ceny transakcyjnej, zastrzegając jednocześnie, że uwzględnienie cen transakcyjnych następuje przy przyjęciu założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Zatem cena transakcyjna, o której mowa we wskazanym art. 151 jest efektem podaży i popytu, to rynek decyduje o jej wysokości. Zupełnie inną kategorią są podatki, stanowiące narzędzie polityki fiskalnej państwa. Rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do rozstrzygania o naliczaniu lub nienaliczaniu podatku, lecz do ustalenia wartości nieruchomości. Ponadto zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.
Z uwagi na wskazane regulacje prawne, z których jasno wynika, że rzeczoznawca ustala wartość nieruchomości, a nie jej cenę, które to pojęcia nie są tożsame, uzasadnienie doliczenia podatku VAT definicją ceny jest błędne. Podatki lub inne opłaty są zwykle następstwem zawarcia transakcji, obliczanym od ceny transakcyjnej a nie wliczanym w tę cenę.”
„Rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę transakcje nie tylko między stronami, z których jedna lub obie są przedsiębiorcami, lecz także transakcje między osobami fizycznymi niebędącymi przedsiębiorcami. Skoro zatem ustawy o cenach nie stosuje się w obrocie pomiędzy osobami fizycznymi, z których żadna nie jest przedsiębiorcą, to w tym wypadku w cenę transakcyjną nie wliczałoby się podatku VAT, zaś w przypadku cen transakcyjnych będących wynikiem umów między przedsiębiorcami w cenę transakcyjną należałoby wliczyć ten podatek. Takiego różnicowania ceny transakcyjnej nie przewiduje ani ustawa o gospodarce nieruchomościami, ani wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w tej ustawie rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) ”.
Zatem „przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy, jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne niezawierające podatku od towarów i usług. Zatem wartość rynkowa w operacie szacunkowym jest pozbawiona tego podatku, o czym w tym operacie rzeczoznawca powinien zamieścić stosowną wzmiankę.”
Powyższe oznacza, że do wyceny rzeczoznawcy majątkowego organ sprzedający nieruchomość w trybie egzekucyjnym powinien naliczyć podatek VAT, jeżeli ta transakcja nie jest zwolniona VAT i dotyczy c...