Szukanie zaawansowane

Szukanie wraz z odmianą wyrazów
Wstaw * (gwiazdka) po wpisaniu początku wyrazu
np. podatk*, aby znaleźć podatkami, podatkach itd.

Dokładne dopasowanie
Wpisz wyrażenie w cudzysłowie.
Na przykład: "podatek dochodowy".

Wykluczenie wyrażenia
Wstaw - (minus) przed słowem, które chcesz wykluczyć. Na przykład: "sprzedaż -towar"

Brak wyników

Wynajem mieszkania a stawka VAT za wodę według zużycia i według ryczałtu

Artykuły | 4 stycznia 2022 | NR 121
0 1623

Mamy umowę najmu mieszkania z osobą fizyczną. W kolejnych punktach umowy jest napisane:
1.  Czynsz,
2.  Za pobór zimnej wody według ryczałtu.
Czy mam prawo kwotę ryczałtu za wodę wliczyć w czynsz mieszkaniowy, a jeśli tak to z jaką stawką VAT? A jeśli w niektórych lokalach mieszkalnych są zamontowane liczniki poboru wody i rozliczamy według stanu wodomierza, to jaka jest stawka VAT?
 

Odpowiedź
W  załączniku nr 3  do ustawy VAT, zawierającym wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8%, ustawodawca wymienił w poz. 24, 25, 26 usługi związane z dostarczaniem jak i handlem wodą oraz odprowadzaniem ścieków. Zatem, w każdej z opisanych sytuacji 8 % stawka VAT jest uzasadniona.
W czynszu można ująć ryczałt za wodę ze stawką 8%. Do usług dostarczania jak i sprzedaży wody oraz odprowadzania ścieków stosuje się preferencyjna stawkę VAT zgodnie z załącznikiem nr 3 do ustawy o VAT. 

Uzasadnienie
Sposób rozliczania opłat za media pomiędzy wynajmującym a najemcą może być różny w zależności od tego, czy w kwocie ustalonego za najem czynszu zawarte są zryczałtowane opłaty z tytułu dostaw energii, wody i inne, czy też z umowy najmu wynika odrębny obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu ww. usług.
Zgodnie z  art. 8 ust. 2a  ustawy, w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi.
Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabytą we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej, traktowany jest najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie może być zatem w żaden inny sposób potraktowane niż jako świadczenie usługi w tym samym zakresie.
W myśl art. 29a ust. 1 ustawy, podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem 
ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Stosownie do art. 29a ust. 6  ustawy, podstawa opodatkowania obejmuje:

  1. podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku,
  2. koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 w powiązaniu z art. 146aa ust. 1 pkt 2 ustawy dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy stawka podatku wynosi 8%.
W  załączniku nr 3  do ustawy wymienione są m.in.:

  • w poz. 24 „usługi związane z uzdatnianiem i dostarczaniem wody za pośrednictwem sieci wodociągowych” - PKWiU 36.00.20.0,
  • w poz. 25 „usługi związane z handlem wodą dostarczaną za pośrednictwem sieci wodociągowych” - PKWiU 36.00.30.0.,
  • w poz. 26 „usługi związane z odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków” 
    - PKWiU ex 37.

Na podstawie  art. 43 ust. 1 pkt 36  ustawy, zwalnia się od podatku VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na  własny rachunek, wyłącznie na  cele mieszkaniowe lub na  rzecz  społecznych agencji najmu, o  których mowa w art.22a ust. 1 ustawy z  dnia 26 października 1995  r. o  niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.  U. z  2019  roku poz.  2195 oraz  z  2021  roku poz.  11, 1177 i 1243).
Należy przypomnieć, że dla celów podatku VAT każde świadczenie powinno być zwykle uznawane za odrębne i niezależne. Z utrwalonego orzecznictwa TSUE wynika niemniej, że w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia, które mogą być wykonywane oddzielnie, a zatem które mogą oddzielnie prowadzić do opodatkowania lub zwolnienia, należy uważać za jedną transakcję, jeżeli nie są one od siebie niezależne. Jedna transakcja występuje w szczególności wtedy, gdy dwa lub więcej elementów albo dwie lub więcej czynności, dokonane przez podatnika, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny. Jest tak również w sytuacji, gdy jedno lub więcej świadczeń stanowi świadczenie główne, natomiast inne świadczenie lub świadczenia stanowią jedno lub więcej świadczeń pomocniczych dzielących los podatkowy świadczenia głównego. 
W szczególności świadczenie należy uznać za pomocnicze w stosunku do świadczenia głównego, jeżeli nie stanowi ono dla klienta celu samego w sobie, lecz służy skorzystaniu w jak najlepszy sposób ze świadczenia głównego usługodawcy.
Należy wskazać, że Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku w sprawie  C-42/14  (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa) rozstrzygnął, że najem nieruchomości i związane z nim: dostawa wody, energii elektrycznej, energii cieplnej oraz wywóz nieczystości, co do zasady należy uważać za odrębne i niezależne świadczenia, które winno się oceniać oddzielnie z punktu widzenia podatku od wartości dodanej, chyba, że elementy transakcji, które obejmują również ekonomiczne przesłanki zawarcia umowy, są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie tylko jedno niepodzielne świadczenie ekonomiczne, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny.
Co do zasady, towarzyszące usłudze udostępniania nieruchomości, dostawy towarów i usług, np. wody, energii elektrycznej i cieplnej, odprowadzania ścieków, powinny być uważane za odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu korzystania z nich (tj. danych towarów i usług) poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. Sytuacja taka występuje w szczególności w przypadku odrębnego rozliczania zużycia tych mediów w oparciu o wskazania liczników lub podliczników. Taką samą zasadę należy również przyjąć w przypadku, gdy umowa przewiduje odrębne rozliczanie mediów, a wysokość opłaty z tego tytułu ustalana jest w umowie na podstawie kryteriów innych niż opomiarowanie według liczników, uwzględniających zużycie tych mediów przez najemcę. 
Takimi innymi kryteriami mogą być przykładowo liczba osób korzystających z nieruchomości czy też powierzchnia nieruchomości. Ponadto, jeżeli przesłanki ekonomiczne zawarcia umowy będą wskazywały, że fak...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • 6 papierowych oraz cyfrowych wydań magazynu
  • Dostęp online do aktualnych i archiwalnych wydań czasopisma oraz dostęp do dodatkowych materiałów
  • Nielimitowane konsultacje
  • ...i wiele więcej!

Jeśli jesteś Prenumeratorem, zaloguj się, aby przeczytać artykuł w całości.